建ぺい率とは?計算方法や容積率との違いをわかりやすく解説!

基礎知識 2022-01-19
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建ぺい率(建蔽率)とは「敷地面積に対する建築面積の割合」のこと。「わかりやすく説明してほしい」「計算方法(求め方)や容積率との違いを知りたい」という人もいるのではないでしょうか。今回は建ぺい率の意味や計算方法、緩和規定などについて、簡単な計算例を交えながらわかりやすく解説します。


建ぺい率(建蔽率)とは?意味や計算方法(求め方)


建ぺい率の意味

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合を指します。わかりやすく説明すると「その土地に対してどのくらいの規模の建物が建築できるのか」を定めたものです。日照の確保や災害を防ぐ目的で、用途地域に応じて制限が定められています。(詳しくは後述)建ぺい率をオーバーした物件を建てると違反建築物となってしまうため、注意が必要です。


建ぺい率の計算方法・計算例

建ぺい率の計算方法は以下の通り簡単に求められます。


  • 建ぺい率(%)= 建築面積 ÷ 敷地面積 × 100


建築面積とは、土地の建物を真上から見たときの面積(水平投影面積)のことです。2階建て以上の住宅の場合は、一番面積が広い階の面積で計算することを覚えておきましょう。


ここで、建ぺい率の簡単な計算例をご紹介します。例えば、敷地面積100平米の土地で建築面積が40平米の場合は、建ぺい率40%です。


建築面積40平米 ÷ 敷地面積100平米 × 100 = 建ぺい率40


見方を変えると、敷地面積100平米の土地が建ぺい率60%と定められている場合、その土地には60平米までの建物を建築することが可能です。


容積率とは?建ぺい率との違いや計算方法(求め方)


建ぺい率とセットで語られることが多い用語のひとつに「容積率」があります。容積率の意味や建ぺい率との違いをわかりやすく解説します。


容積率とは?

容積率とは、わかりやすく言うと「その土地に建築できる建物の延床面積」を定めたものです。都市計画によって、延床面積は用途地域ごとに50~1300%の範囲で制限されているほか、建物の前面道路の幅が狭い場合は、さらに制限されることになります。


販売している土地の広告などでは「建ぺい率50%・容積率100%」と表記されているケースが多く、その地域や土地でどのような家が建てられるのかを知る目安となるでしょう。一般的に、容積率が高いほど延床面積も広くなり、高層階の家が建てられます。


容積率の計算方法と計算例

容積率の計算方法は以下の通り簡単です。


・容積率(%)= 延床面積 ÷ 敷地面積 × 100


例えば、敷地面積120平米の土地に延床面積240平米の家を建てた場合、容積率は200%となります。見方を変えると容積率150%、敷地面積100平米の土地には、延床面積150平米までの家を建てることができます。2階建ての家を建てるとすれば、1階が床面積80平米、2階が床面積70平米というイメージです。


また、容積率は、用途地域ごとに定められた割合がそのまま適用されるわけではなく、その土地に面している前面道路の幅により左右される「前面道路制限」があることも覚えておきましょう。


敷地の前面道路の幅員が12m未満の場合の容積率の求め方は、「道路の幅員に係数0.4を掛けた容積率」と「指定された容積率」のうち、小さいほうの割合になります。


土地選びは建ぺい率・容積率の制限がある用途地域が重要


用途地域とは

用途地域とは、行政によって土地の利用目的が定められている地域のことです。都市計画法により用途の混在を防ぐために定められたもので、「商業地域」「工業地域」「住居地域」など全部で13種類あります。そのうち、工業専用地域のみ住宅が建てられません。


建ぺい率や容積率は、用途地域毎に指定されていることも理解しておきましょう。建ぺい率は30%から80%、容積率は50%から1000%までと、用途地域により大きく割合が違うため、土地を購入して家を建てる場合は、用途地域を確認して土地選びをすることが大切です。用途地域は、各自治体の窓口またはインターネットで閲覧できる場合が多いでしょう。詳しくは自治体のホームページなどで確認してみてください。


用途地域による制限の違い

用途地域の種類によって、土地の利用制限は違います。ここでは、住居の建築が可能な用途地域をいくつかご紹介します。


・第一種低層住居専用地域

2階建て程度の低層住宅の良好な住環境を保護する用途地域です。診療所や小中学校、小規模な店舗併用住宅も建築できます。


・第二種低層住居専用地域

主に低層住宅の良好な住居環境を保護する用途地域です。小中学校や床面積150平米以下の店舗が建築可能です。


・第一種中高層住居専用地域

3階建て以上の中高層住宅の良好な住居環境を保護する用途地域です。2階以下で床面積500平米以下の店舗や飲食店、スーパーなどが建てられますが、住居専用地域のためオフィスビルは建てられません。


・第二種中高層住居専用地域

主として中高層住宅の良好な環境を守るための用途地域です。病院や小規模スーパーなど利便施設の建築ができるほか、床面積1500平米までの大型店舗や事務所なども建築できます。


・第一種住居地域

住居の環境を保護する用途地域です。床面積3000平米までの中規模の店舗や事務所、ホテルなどの建築も可能です。


・第二種住居地域

床面積10,000平米以下の店舗や事務所、ホテルなどのほか、環境に影響が少ない小規模工場の建築可能です。


このように用途地域によって、環境は大きく異なります。土地を購入する際には、どのような環境で暮らしたいのかを家族で話し合い、用途地域を調べて土地選びをすることが大切です。


関連記事:用途地域とは?検索の仕方や13種類の特徴。住宅建築時のポイントも解説


防火地域・準防火地域の耐火建造物は建ぺい率が10%緩和される

用途地域のなかには、火災の危険を防除するため「防火地域」「準防火地域」と定められているエリアがあります。防火地域や準防火地域では、階数や延床面積に応じて家を耐火建築物や準耐火建築物にしなければならないと、建築基準法で定められています。


近年の建築基準法改正では、延焼防止性能の高い耐火建築物への建て替え等を促進するために、防火地域内、準防火地域内における耐火建築物等は、建ぺい率が10%緩和されることとなっています。ぜひ参考にしてみてください。


建ぺい率・容積率に上乗せされない緩和規定を活用!