抵当権とは？設定・抹消のタイミングなど基礎知識をわかりやすく解説
抵当権とは、住宅ローンを借り入れる際に、土地や建物を担保にする権利のことです。金融機関から融資を受ける際は、抵当権の設定が条件となるケースがほとんどですが、抵当権の具体的な内容を知らない方もいるのではないでしょうか。
今回は、抵当権の概要や設定・抹消のタイミングなどをわかりやすく解説します。不動産取得時の大切な知識となりますので、ぜひ参考にしてください。
抵当権の意味。設定のタイミングや流れ
抵当権とは、金融機関などの債権者が住宅ローンを借りる債務者に対し、土地や建物などの不動産を担保にとる権利のこと。抵当権を設定することで、債権者は万が一お金が回収できなかった際に、担保に設定した不動産を売却し、未回収のお金を強制的に徴収できます。
多くの金融機関では、返済が滞りお金が回収できなくなることを避けるため、抵当権の設定を条件に住宅ローンの融資を行います。
ここからは、抵当権設定のタイミングや流れ、根抵当権との違いを見ていきましょう。
抵当権は「住宅ローンを借入するとき」に設定される
抵当権の設定は、住宅ローンを借り入れる債務者（＝抵当権設定者）に対して金融機関（＝抵当権者）が行います。そのため、設定のタイミングは「新しく住宅ローンを借り入れするとき」か「住宅ローンの借り換えをするとき」のどちらかです。
抵当権の設定は、抵当権の権利が誰にあるかを明らかにする必要があるため「抵当権設定登記」と呼ばれる登記が必要となります。
抵当権設定登記は専門知識が必要となるため、司法書士に依頼して抵当権の設定と登記の手続きを実施するケースが一般的です。
抵当権設定の流れ
抵当権の設定は融資実行時に行われます。一般的な設定までの流れは以下の通りです。
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抵当権の設定時に必要な書類
融資を受ける金融機関の指示に従って書類を準備しましょう。一般的には以下の書類が必要となります。
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抵当権の設定にかかる費用
抵当権の設定には、一般的に以下の費用が必要です。これに加えて司法書士に委託する場合は、司法書士への報酬費用が発生します。
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登録免許税とは、登記手続きにかかる税金のことです。抵当権設定登記の登録免許税は一律ではなく、住宅ローン借入金額に対して0.4％の税率を支払います。例えば、借入金額が3,000万円の場合は、12万円の税額を支払うことになります。
なお、登録免許税には軽減特例が適用されるため、詳しい内容を知りたい方は以下の記事を参考にしてください。
根抵当権とは？抵当権との違い
抵当権と似た言葉に「根抵当権」があります。根抵当権とは、不動産を担保としたときの価値を算出し、貸し出せる上限金額を示す「極度額」の範囲内であれば、複数回にわたって融資を受けられるというものです。
一括で融資を受ける住宅購入の場面では、抵当権の設定が一般的です。しかし、企業や個人事業主が事業資金の融資を受ける際は、事業を展開していく上で金融機関と頻繁にお金の貸し借りを行うため、根抵当権を設定することが多いです。
抵当権は「住宅ローンの支払いが滞ったとき」に実行される
抵当権は、金融機関との契約通り借金を返済していれば問題になることはありません。しかし、住宅ローンの支払い滞納が続き、金融機関からの督促に対しても返済がないといった状況になると抵当権が実行されます。
抵当権が実行されると、金融機関は裁判所に不動産の「差し押さえ」と「競売開始」の申し立てを行います。そして、不動産が強制的に競売に出品されます。仮に競売によって売却されてしまうと、債務者は不動産の所有権を失い、不動産から退去せざるを得なくなります。
また、競売にかけられた不動産は、市場価格よりも安く売られてしまうケースも多いとされています。もし、返済残高を返却しきれない場合には、給与の差し押さえといった状況に発展するケースもあるため、無理のない借り入れ金額を検討することが重要でしょう。
抵当権は「住宅ローンを完済したとき」に抹消できる
抵当権は、住宅ローンを完済した場合に、土地・建物に設定してある抵当権を抹消できます。しかし、住宅ローンを完済したからといって自然に抹消されるわけではありません。抹消するためには、金融機関から届く書類に基づいて、手続きが必要なことを覚えておきましょう。
抹消の手続きは、司法書士に依頼して対応してもらうことが多いですが、自分で行うことも可能です。ご自身で行う場合には、法務局に出向きアドバイスを受けながら行うとよいでしょう。
なお、抵当権抹消手続きを怠ると、住宅の売却時に売りにくくなるといった支障が出ることもあります。住宅ローンを完済したら、速やかに抵当権抹消登記の手続きを行うことをおすすめします。
抵当権設定のメリット・デメリット
ここからは、抵当権を設定するメリット・デメリットをご紹介します。
抵当権のメリット
抵当権を設定する最大のメリットは、金融機関から多くの住宅ローンの借り入れができることです。金融機関によっては、不動産に抵当権を設定しない「無担保ローン」もありますが、無担保の場合は、金利が高く、少ない金額しか借り入れできないケースが多いでしょう。
抵当権を設定することによって、低金利で多くの住宅ローンを借りられ、長期の返済も保証されるのです。
抵当権のデメリット
抵当権を設定するデメリットは、登録免許税や司法書士への報酬といった費用がかかることです。さらに、住宅ローンの返済が滞ると、不動産の差し押さえや不動産を手放さなければならないリスクが生じることも念頭に入れとかなければなりません。
住宅ローン完済時は、抵当権の抹消手続きも必要となるため、抵当権に対する手間と時間を要することを理解しておきましょう。
抵当権付きの不動産は売却や相続はできるの？
住宅ローンを返済している期間に、不動産の売却や相続ができるのか気になる方もいるでしょう。最後に、抵当権付きの不動産が売却や相続できるのか解説します。
抵当権付き不動産の売却について
抵当権が設定されている不動産を売却することは可能ですが、抵当権付き不動産はリスクが多く、買い手が付きにくいのが現状です。そのため、「住宅ローンを完済し抵当権を抹消してから売却する」もしくは、「売却と同時に抹消する」といったケースが一般的です。
不動産の売却を検討する場合は、「売却スケジュール」「残債を完済する資金計画」を検討した上で、金融機関に抵当権の抹消について相談するとよいでしょう。
抵当権付き不動産の相続について
抵当権が設定されている不動産であっても相続は可能です。しかし当然のことながら、相続時に住宅ローンの残債がある場合には、返済義務も含めて相続人が相続することになるため注意が必要です。
被相続人が住宅ローンを借りる際に団体信用生命保険に加入していれば、条件に応じて死亡時に完済が完了するため、抵当権の抹消手続きを行うとよいでしょう。
もし、団体信用生命保険に加入しておらず、相続財産と債務を比較して債務の方が多い場合は、「相続放棄」という選択肢もあることを覚えておくとよいでしょう。
不動産購入時は抵当権を理解して無理のない借り入れ計画を
今回は、住宅ローンの借り入れの際に設定される抵当権について解説しました。抵当権は、住宅ローンなど大きな金額を金融機関から借りる場合に設定されます。低金利で多くの金額を借りられる一方で、抵当権が実行されると、不動産の差し押さえや退去しなければならないといったリスクが生じます。
リスク回避のためには、返済が滞ることのないよう無理のない借り入れ金額を検討することが大切です。住宅取得に関する資金に悩む際は、家づくりのプロであるハウスメーカーに相談するのもよいでしょう。抵当権について理解を深め、計画的に返済を進めていけるとよいですね。
