注文住宅の諸費用はいくら？シミュレーションでわかる内訳と支払時期、安く抑えるコツを解説

注文住宅を検討し始めると、「坪単価」や「土地代」以外に、数百万単位の『諸費用』がかかることに驚く方も多いのではないでしょうか。諸費用は、住宅ローンとは別に「現金」で用意しなければならないケースも多いため、支払いタイミングや内訳を正しく把握しておく必要があります。

本記事では、注文住宅にかかる諸費用の相場や内訳一覧、いつ・いくら必要なのかがわかる支払いスケジュールを解説します。無理なく諸費用を安く抑えるコツもご紹介しますので、参考にしてください。

注文住宅の諸費用とは？総額の目安と内訳

注文住宅の予算を立てる際、「土地代」と「建物代（本体価格）」だけで計算してしまいがちですが、実はそれ以外にも多くのお金がかかります。まずは、家づくりにかかる費用の全体像を確認しておきましょう。

諸費用とは「土地・建物以外」にかかるすべてのお金

家づくりにかかるお金は、大きく分けて以下の3つで構成されます。

諸費用は、金融機関で専用のローン契約を結ぶ場合を除き、通常の住宅ローンでは賄えないことが多く、「自己資金（現金）」で支払うケースが一般的です。支払いのタイミングや種類が非常に多いため、「何にいくらかかるか」を把握しておくことが予算オーバーを防ぐ第一歩となります。

諸費用の総額は「土地・建物価格」の約10～12％が目安

新築の注文住宅にかかる諸費用の総額は、土地・建物費用の合計額に対して10〜12％前後が目安です。たとえば、2,500万円の土地に2,500万円の注文住宅（総額5,000万円）を建てる場合の諸費用の目安は、500万円～600万円程度となるでしょう。

また、中古住宅を購入してリフォームする場合は、物件価格の6～9%前後の諸費用に加え、別途リフォーム代がかかります。新築の場合は特に、住宅ローン関係の手数料や登記費用が重なるため、余裕を持った予算組みが必要です。

「建物本体価格」には含まれない付帯（別途）工事費との違い

諸費用と混同されやすい言葉に「付帯工事費（別途工事費）」があります。どちらも「本体価格以外のお金」ですが、付帯工事費が「工事」に対して支払う代金であるのに対し、諸費用は「手続き・権利・保証」に支払う代金です。

ハウスメーカーが提示する「坪単価」や「建物本体価格」には、この付帯工事費が含まれていないケースがほとんどです。特に、地盤が弱ければ「地盤改良工事」、こだわりの庭を作るなら「外構工事」に数百万円以上かかることも珍しくありません。諸費用とは別に、これらの工事費が発生することを覚えておきましょう。

【時系列】いつ・いくら払う？諸費用の支払いスケジュール

注文住宅の諸費用で最も注意すべきは、「住宅ローンが実行される前に、支払わなければならない費用がある」という点です。どのタイミングでいくら必要なのか、4つのステップに分けて解説します。

【契約〜着工】現金で用意すべき「手付金・印紙代・仲介手数料」

家づくりが始まってすぐに必要になるお金です。この時点ではまだ住宅ローンの融資が実行されていないため、基本的にはすべて現金（自己資金）で支払います。

ここで数百万円単位の現金が動くため、貯金残高をしっかり確認しておく必要があります。

【着工〜上棟】つなぎ融資や中間金の支払いタイミング

建築工事の進捗に合わせて支払う費用です。

中間金は、建築費の3〜6割と大きな金額になることが多いため、自己資金で足りない場合は、ローン実行前に一時的に借り入れる「つなぎ融資」を利用するのが一般的です。

【引き渡し・入居】ローン手数料、登記費用、火災保険料

建物が完成し、いよいよ住宅ローンが実行されるタイミングです。ここで多くの事務的な費用が発生します。

このタイミングでようやく住宅ローンのお金が使えるようになりますが、銀行口座を経由してすぐに各所へ支払われるため、手元に残る金額を計算しておくことが大切です。

【入居後】忘れた頃にやってくる不動産取得税と固定資産税

新居での生活が始まってから発生する税金です。

不動産取得税は、入居後半年〜1年程度で通知が届きます。軽減措置を受ければ「0円」になるケースも多いですが、一時的な支払いのために数万〜数十万円の準備があると安心です。固定資産税・都市計画税は毎年かかる維持費で、1月1日時点の所有者に課税されるため、初年度の清算方法を確認しておきましょう。

新築の注文住宅にかかる諸費用一覧

諸費用の内訳は多岐にわたります。何にいくらかかるのか、全体像を把握するために「土地・建物・ローン・その他」の4つのカテゴリーに分けて見ていきましょう。

土地購入にかかる諸費用

土地を購入する際には、不動産会社への手数料や、名義変更のための税金が発生します。

• 印紙税：土地の売買契約書に貼る切手のような税金
• 不動産取得税：不動産を手に入れた際、一度だけかかる税金。有償・無償を問わず課税されますが、軽減措置で0円になるケースもある
• 固定資産税：毎年1月1日時点の所有者にかかる税金。購入時は、その年の残りの期間分を日割りで売主に清算するのが一般的

建物の建築にかかる諸費用

建物本体の工事費以外に、役所への申請や、お祝い事に関する費用が必要です。

• 登録免許税：土地や建物が「自分のもの」であることを登記簿に記録するための税金。新築時は「所有権保存登記」などが必要になる
• 司法書士報酬： 難しい登記手続きを代行してくれる専門家への手間賃

住宅ローン借入にかかる諸費用

銀行からお金を借りるための「事務手数料」や「保証料」です。借入額が大きいほど高くなる傾向にあります。

※つなぎ融資を借り入れる場合も、事務手数料や印紙代が必要

• つなぎ融資：住宅ローンが実行される前に必要な「着工金」などを一時的に借りるローン。金利は通常の住宅ローンより高めに設定されているため、利用期間に注意
• 抵当権設定登記：万が一返済が滞った場合に、銀行が家を担保にできる権利を登記すること

引越し・家具家電にかかる「忘れがちな」諸費用

最後に忘れてはならないのが、新生活を始めるための費用です。ここを予算に入れておかないと、入居直後の生活が苦しくなるため注意しましょう。

不動産取得税や登録免許税などは、一定の要件を満たせば大きな軽減措置が適用される場合があります。自分たちの家が対象になるか、事前にハウスメーカーや担当者に確認しておきましょう。

【関連記事】注文住宅の費用内訳を詳しく紹介！相場や予算シミュレーションのポイントも

諸費用をどう準備すべき？

諸費用の総額が見えてきたところで、次に「そのお金をどう工面するか」考えておきましょう。

諸費用は「現金」で払うのが基本

前述の通り、諸費用は「現金（自己資金）」で払うのが基本です。しかし、どうしても手元にお金を残しておきたい場合は、以下の方法もあります。

住宅ローンとは別に、諸費用専用のローンを組む方法や、最近では諸費用分も含めて借入できる金融機関も増えています（オーバーローン）。ただし、借入額が増えればその分、毎月の返済額と利息が増える点には注意が必要です。

親からの贈与を受ける場合の「非課税特例」

もし親や祖父母から資金援助を受けられるのであれば、「住宅取得等資金の贈与税の非課税特例」の活用を検討しましょう。一定の要件を満たせば、最大1,000万円までの贈与が非課税になるため、自分たちの貯金を教育資金や老後資金に回すことが可能になります。

参考：国税庁「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」

【ケース別】3,000万円・4,000万円のシミュレーション例

実際にどれくらいの準備が必要か、総額（土地＋建物）別の目安をまとめました。

※「現金で用意したい金額」は、ローン実行前に支払う印紙代や仲介手数料、着工金などを想定しています。

後悔しないために！諸費用を賢く抑える5つのポイント

税金など削れない費用もありますが、自分たちの選択次第で安くできる項目も多くあります。

1. 仲介手数料のかからない「売主」物件を選ぶ

土地購入の際、不動産会社が所有する土地を直接購入したり、家を建てるハウスメーカーが売り主の土地を選んだりすれば、数十万〜百万円単位の仲介手数料が無料になります。

2. 住宅ローンの「保証料」や「事務手数料」を比較して選ぶ

ローン保証料は、「フラット35」や一部のネット銀行ならかかりません。また、事務手数料は「定額型」と「定率型」があり、借入額が多い場合は「定額型」の方が安くなるケースがあります。

3. 火災保険は「不要な補償」を外して最適化する

火災保険は全ての補償をセットにする必要はありません。「高台なので水災補償を外す」など、立地条件に合わせて内容を絞ることで、保険料を数万円単位で抑えられます。

4. 外構工事やエアコン設置を「分離発注」にする

庭の工事（外構）やエアコン設置などをハウスメーカー経由ではなく、専門業者に直接依頼（分離発注）することで、メーカーの中間マージンをカットできます。

5. 登記手続きを自分で行う、または司法書士を比較する

司法書士への報酬も依頼先によって異なります。また「建物表示登記」など、一部の登記を自分で行うことで、数万円の報酬支払いを節約することも可能です。

価格の透明性が高いハウスメーカー選びが「予算オーバー」を防ぐ

注文住宅は自由度が高い反面、最終的な総額が見えにくいというデメリットがあります。 予算オーバーを防ぐためには、「規格住宅」や「坪単価が明瞭なタイプ」など、本体工事費が分かりやすいメーカーを選ぶのも一つの手です。最初から諸費用を含めたリアルなシミュレーションを提示してくれる担当者と一緒に計画を進めることが、成功への近道となるでしょう。

【関連記事】大手ハウスメーカーの特徴を一覧で比較！工務店との違いやおすすめポイント

まとめ：諸費用を正しく把握して、無理のない家づくりを

今回の記事では、注文住宅購入時の諸費用について解説しました。新築住宅を建てる際には、物件価格に目が行きがちですが、諸費用も決して無視できない大きな金額です。

「総額の10〜12％を目安に見積もる」「いつ現金が必要になるかを把握する」「削れる項目をチェックする」などを意識するだけで、資金計画の不安は大きく解消されます。まずはハウスメーカーの担当者に「自分たちの場合は具体的にいくら必要か」のシミュレーションを依頼することから始めてみましょう。