第一種・第二種低層住居専用地域とは？高さ制限など建築時のポイントを解説

家選びネット公式 (ie-erabi.net) 2021-08-23

基礎知識

第一種・第二種低層住居専用地域において、高さ制限などの建築規制が気になる方もいるでしょう。「3階建ては建築可能か」「マンションに住める？」といった疑問を持つ方や、この地域に家を建てるメリット・デメリット、土地活用方法が気になる方もいるかもしれません。今回は第一種・第二種低層住居専用地域に注目し、用途地域の中でどのような特徴があるのか、分かりやすく解説します。

第一種・第二種低層住居専用地域とは、都市計画で定められた用途地域のひとつ

「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」は、良好な住環境の確保を目的として定められている用途地域の一つです。用途地域にはどのような役割があるのか、まずは概要を説明します。

用途地域の役割

用途地域とは、土地の使い道が決められているエリアのことです。用途地域は日本のすべての土地で定められているわけではありません。主には、都市計画法に基づいた「都市計画区域（計画的にまちづくりをするエリア）」の中の「市街化区域」において用途地域は定められています。

用途地域の区分は「住居」「商業」「工業」を大枠とした、全13種類です。用途地域では計画的なまちづくりを実行するため、区分ごとに、土地の用途や建築できる建物の大きさ、種類が制限されています。

用途地域で制限に反した建築物を建てた場合は、違法となり、是正措置命令や罰則が下されることもあるため、注意しましょう。

用途地域の調べ方

用途地域の調べ方は、自治体窓口で調べる方法が最も確実でしょう。ほかには、インターネットの自治体ホームページ等で都市計画図を確認する方法もあり、参考にできます。住宅の土地を購入する際は、事前に用途地域を確かめておくと、おおよその住環境を知ることができ、役立つでしょう。

第一種低層住居専用地域とは、1～2階建ての住宅が建ち並ぶ住宅地

第一種低層住居専用地域は、その名の通り低層住宅専用の住居地域です。1～2階建ての戸建住宅がゆったりと建ち並んでいる閑静な住宅地をイメージするとよいでしょう。ここでは、第一種低層住居専用地域の建築制限や、この地域に暮らすメリット・デメリットを解説します。

第一種低層住居専用地域における建築制限

第一種低層住居専用地域では、良好な住環境を保護するため、建築基準法により厳しい制限が規定されています。

高さ制限
建ぺい率や容積率
外壁後退（敷地境界線と建物外壁の間に、一定の距離を取るための規制）　など

建物の高さに関しては、建物の高さを10mあるいは12m以下とする「絶対高さ制限」のほか、道路の日照や採光、通風を確保するために建築物の高さを規制した「道路斜線制限」、北側に建つ建物の採光条件を確保するため建築物の高さを規制した「北側斜線制限」という複数の制限があることを覚えておきましょう。さまざまな規制はありますが、制限さえ守れば、家に屋上をつくることは可能です。

第一種低層住居専用地域に家を建てるメリット

第一種低層住居専用地域では、隣家と一定の距離を保てるため、圧迫感が少なく、日当たりの良い住まいが手に入るでしょう。将来的にも、用途地域の変更がない限りは、工業地域にあるような工場や商業施設が建つこともなく、住みよい環境が保証された地域と言えます。

第一種低層住居専用地域に家を建てるデメリット

第一種低層住居専用地域では住宅のほかに、幼稚園や保育所、小・中・高等学校や図書館、一般浴場や老人ホームなどの建築が可能です。一方で、店舗や事務所などの建築は認められてないなど、厳しい用途制限があります。立地によっては、徒歩で行ける範囲にスーパーやコンビニがなく、利便性が悪いと感じる方もいるでしょう。

家の大きさを制限する「容積率」や「建ぺい率」に関しても厳しい制限があるため「土地面積の割に家が狭く感じる」という声が聞かれることもあります。実際にマイホームを建てる場合は、十分な広さの家を建てられるのか、シミュレーションしておきたいですね。

第二種低層住居専用地域とは、小規模店舗なども建築可能な住宅地

第二種低層住居専用地域も、第一種低層住居専用地域と同じく低層住宅の良好な住環境を保つために定められた住居地域です。ここでは、第一種低層住居専用地域との違いや、この地域に住むメリット・デメリットを解説します。

第一種低層住居専用地域との建築制限の違い

第一種低層住居専用地域と第二種低層住居専用地域の違いは、店舗を建てられるかどうかです。第二種低層住居専用地域では、第一種低層住居専用地域に建築可能な建物に加え、床面積150㎡以内かつ2階建てまでの日用品販売店舗や喫茶店、理髪店といったサービス業用店舗を建築できます。

第二種低層住居専用地域に家を建てるメリット

第二種低層住居専用地域では、コンビニ等の店舗が建築可能のため、利便性の良い土地を見つけることも可能でしょう。第一種低層住居専用地域と同様に、日当たりや通風が確保できるなど良好な住環境も期待できる住居地域です。

第二種低層住居専用地域に家を建てるデメリット

第二種低層住宅専用地域に家を建てるデメリットは、大きなスーパーや商業施設が近くないことです。駅からも離れた立地が多く、通勤や通学で不便を感じることもあるかもしれません。土地選びをする際には、バス停の場所を確かめておくなど、公共交通機関の利用も想定しておくことがオススメです。

第一種・第二種低層住居専用地域で「3階建て住宅」「マンション」に住める？

低層住宅専用地域に3階建て住宅は難しい。商業系地域がオススメ

第一種低層住居専用地域内で3階建て住宅を建てることは可能です。しかし、高さ制限などの厳しい建築規制をクリアする必要があるため、納得のいく住まいを建てられないケースも多いでしょう。3階建てを建てるなら、低層住居専用地域よりも制限の緩やかな商業地域を選んだ方が自由度の高い家づくりが可能となります。

制限を満たした低層マンションなら可能

第一種・第二種低層住居専用地域では、高さ制限を満たした2～3階建てほどの低層マンションなら建築可能です。4階建て以上の中層・高層マンションや、20階以上のタワーマンションは制限上建築が難しいため、マンションの高層階に住みたいという方は、中高層住居専用地域などの住居地域や商業地域で探してみるとよいでしょう。

第一種低層住居専用地域における土地活用のアイデア

第一種低層住居専用地域に土地を持っている方の中には、住宅の建築以外での土地活用方法を知りたい方もいるのではないでしょうか。

第一種低層住居専用地域においては、賃貸住宅や駐車場のほか、寮やシェアハウスを経営することで利益を得る方法があります。土地の利便性が悪い場合は、太陽光パネルを設置し、太陽光発電をして売電する、といった土地利用も検討できるでしょう。

大手ハウスメーカーで低層住居専用地域に理想のマイホームを建てよう

第一種・第二種低層住居専用地域は「閑静な住宅地に住みたい」という方にピッタリの用途地域です。大手ハウスメーカーで注文住宅を購入する場合は、住宅建築だけでなく土地探しから依頼することも可能です。理想的な住まいを実現するため、建築条件に合わせたアドバイスや提案も期待でき、安心して家づくりを任せられるでしょう。

また、第一種・第二種低層住居専用地域では分譲住宅も多く見られます。インターネットで検索したり、実際に街へ足を運んだりして、住まい探しをしてみてはいかがでしょうか。