第一種住居地域とは？高さや用途などの建築制限、建ぺい率を解説

第一種住居地とは、住環境を守るために用途や条件が指定された地域のこと。実際に家を建てる場合、どのような家が建てられるのか、大きさや種類に制限はあるのかなど、気になることはたくさんありますよね。この記事では、第一種住居地域で家を建てる際に知っておきたい、高さ制限や用途制限、建ぺい率などの知識を分かりやすく解説します。

第一種住居地域とは？

第一種住居地域とはどのようなところなのか、特徴を見ていきましょう。

第一種住居地域は用途地域の一つ

第一種住居地域は、都市計画法で定められた用途地域の一つで、良好な住環境を守るために条件が指定された区域です。

用途地域とは、簡単に言うと、「その地域にどんな建物が建てられるか」という、土地の利用に関するルールが定められたエリアのこと。マイホームの土地選びにおいて重要なポイントの一つであり、全13種類が住居系、商業系、工業系の3つのタイプに区分されています。

その中でも第一種住居地域は、まちの雰囲気や住みやすさを保つことを目的とした「住居系」に分類されています。

ちなみに、用途地域は、不動産を売買する際に、不動産重要事項説明書の「建築基準法に基づく制限」という項目で必ず説明しなければならない内容とされています。

参考：国土交通省「建築基準法（集団規定）」

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第一種住居地域は住宅・店舗・工場等が混在するエリア

第一種住居地域は、住居環境を保護するための地域ですが、実は「住居専用」ではありません。多くの住宅が建ち並ぶ中に、飲食店などの商業施設や工場、学校や病院といった公共施設が混在しているのが特徴です。

例えば、一戸建てやマンションの近くに、特定の広さ（大きさ）以下の飲食店や事務所、ホテル、工場などが建築されていることもあります。つまり、第一種住居地域は、静かな住環境を保ちつつ、日常生活に必要な施設がある程度揃っている、バランスの取れた地域といえるでしょう。

同じ第一種住居地域でも固定資産税が高くなる可能性がある

不動産を所有していると、土地と建物それぞれに固定資産税がかかります。

固定資産税は、所有する土地や建物の評価額（課税標準額）に標準税率を掛けて算出されます。この評価額は、お店などが立ち並び、商売をすることで利益を上げやすい商業系地域ほど高くなる傾向があります。

そのため、同じ第一種住居地域内でも、駅や幹線道路沿いなど、利便性が高い場所の方が評価額が上がり、固定資産税も高くなる可能性があることを覚えておきましょう。

参考：総務省「固定資産税の概要」

第一種住居地域に建てられる建物・建てられない建物

第一種住居地域は、前述したようにあくまでも快適な住環境を守る地域です。そのため、建築できる建物には制限があり、以下のように「建てられる建物」と「建てられない建物」があります。

住宅以外の建物が混在している地域とはいえ、全ての建物が建てられるわけではありません。多くの人が集まる映画館や劇場、風俗営業に関わるナイトクラブ、そして危険性や環境を悪化させる恐れのある工場などは、住環境を悪化させる可能性があるため建築できません。あくまでも「住環境を守る」という目的が第一にあるのが、第一種住居地域です。

参考：東京都都市整備局「用途地域による建築物の用途制限の概要」

第一種住居地域における建築制限

全13種類の用途地域には、それぞれ建てられる建物の種類や大きさ、高さなどの建築制限があります。ここでは、第一種住居地域における建築物の用途制限について詳しく解説します。

まずは、土地に対して建てられる建築物の大きさの上限を示す「建ぺい率」と「容積率」について見ていきましょう。

建ぺい率（建蔽率）

「建ぺい率」とは、敷地面積に対する建築面積の割合のこと。第一種住居地域では、都市計画において、50％・60％・80％のいずれかに定められています。

ただし、建ぺい率には、各地域ごと土地や建物の条件により、緩和条件があります。例えば角地の場合、前面道路の幅員や角度、道路に接する長さなど、一定の条件が揃えば、建ぺい率を10%上乗せできます。もし土地の購入も検討している場合は、緩和措置の有無を不動産会社などに確認しておくとよいでしょう。

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容積率

「容積率」とは、敷地面積に対する延床面積（全ての階の床面積を合計した広さ）の割合のこと。第一種住居地域では、都市計画において、100％・150％・200％・300％・400％・500％のいずれかに定められています。

ただし、容積率は、地域ごとに決められた割合がそのまま適用されるわけではなく、敷地の前面道路の幅により変わってきます。

特に、敷地の前面道路の幅員が12m未満の場合は、「道路の幅員×0.4」で計算した容積率と、指定された容積率のうち、小さい方の数値が適用されます。また、建ぺい率と敷地の広さが同じ場合でも、容積率によって建築できる家の大きさが変わることを覚えておきましょう。

高さ制限

第一種住居地域では、建物の高さに制限があります。これは、主に道路や隣接する敷地の採光、通風を確保するためです。具体的には、「道路斜線制限」と「隣地斜線制限」という2つの規制がありますが、地域によっては、「日影規制」というルールが適用される場合があります。

道路斜線制限

道路斜線制限は、建物が道路に面している場合に、道路の採光・通風を確保するために、建物の高さを制限するものです。道路の幅や用途地域などに応じて制限の角度や高さが変わり、第一種住居地域では、以下の条件が定められています。

隣地斜線制限

隣地斜線制限は、隣接する敷地の採光・通風を確保するため、建物の高さを制限するものです。隣地境界線から一定の角度で斜線が引かれ、その斜線より建物が高くなってはいけません。第一種住居地域では、以下の条件が定められています。

日影規制

日影規制とは、日照時間が1年で最も短い冬至頃を基準に、建物によって日影となる時間を制限するものです。近隣の敷地の日照を確保するためのルールで、第一種住居地域では「高さ10mを超える建築物」に対して適用されます。日影が落ちる時間の上限は、自治体ごとに定められています。

参考：国土交通省「住宅団地の再生に関係する現行制度について」

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「絶対高さ制限」はないため3階建ての家も建てられる

第一種住居地域では、建物の高さの上限を定める「絶対高さ制限」や、北側に建つ建物の採光を確保する「北側斜線制限」、建物の外壁を敷地の境界線から一定距離以上離して建てる「外壁後退」の規制はありません。他の住居専用地域に比べて、高さ制限や日影規制も緩やかなため、高層マンションや3階建て住宅も建築可能です。

ただし、敷地の状況によっては、高さ制限や日影規制が適用される場合があります。隣地する建物との距離が近い場合や、道路幅が狭い場合は、これらの規制によって建築可能な高さが変わる可能性があります。特に3階建て住宅を検討している場合は、住宅の専門家である建築士やハウスメーカーに相談し、建築可能かどうかを事前に確認することをおすすめします。

第一種住居地域に暮らすメリット・デメリット

住宅を建てる場合、その土地の住環境について事前に把握しておきたいですよね。ここからは、第一種住居地域のメリット・デメリットをご紹介します。

第一種住居地域のメリット

第一種住居地域は、比較的自由度の高い建築が可能なことに加えて、利便性と防犯性の高さが魅力です。

飲食店やスーパーが近く、生活利便性が高い

第一種住居地域は、一戸建てやマンションなどの住宅の近くに、飲食店やスーパーなどが立ち並び、生活利便性に優れています。幹線道路にも近いため、車や電車での通勤や通学、買い物にも便利な環境です。

夜間も明るく、防犯面も安心

夜間まで営業している店舗が近隣にあることで、人通りや車の往来が多く、防犯面でも安心です。街灯やお店の明かりが暗い夜道を照らしてくれるので、帰宅が遅くなった場合でも安心感があります。

第一種住居地域のデメリット

第一種住居地域には、騒音や日当たりに関するデメリットがあります。

日影が多くなりやすい

第一種住居地域は、高さ制限や日影制限が厳しくないため、他の住居専用地域に比べて、高い建物も建てやすいエリアとなっています。そのため、住み始めてから隣地にマンションやホテルなどの大型施設が建つと、日当たりが悪くなってしまう可能性があります。

人や車の往来が多く、騒音が気になる場合もある

人や車の往来が多い点は、防犯面ではメリットですが、騒音という形でデメリットにもなりえます。賑やかなエリアになるため、赤ちゃんのいる家庭など静かな環境を好む方にとっては、騒音が気になる可能性があります。第一種住居地域で土地購入を検討する際は、事前に周辺環境をよく確認しましょう。

第一種住居地域の建築制限を理解して理想の家づくりを

第一種住居地域は、住環境を保護するための地域で、自治体ごとに高さ制限や日影規制、建ぺい率や容積率などの建築制限が設けられています。暮らす上でのメリット・デメリットもありますが、住宅の近くに飲食店やスーパーなどが立ち並び、利便性と居住性のバランスに優れた地域といえるでしょう。

大手ハウスメーカーでは、土地に合わせた家づくりをしっかりサポートしてくれます。用途地域の特徴をしっかり把握し、納得した上で土地を購入したいですね。

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