土地の名義変更は自分でできる？費用や必要書類、手続きの流れを解説

土地の名義変更の必要性や費用、必要書類が知りたい方もいますよね。「自分でやるのは大変」「相続登記や財産分与など事由ごとにかかる税金は？」など気になることもあるのではないでしょうか。今回は、土地の名義変更時の手続きのほか、事由別でかかる費用や税金など名義変更の概要をご紹介します。

土地の名義変更とは。なぜ必要？

土地の名義変更とは、土地の所有者を変更する際に「登記簿上の名義を変更する手続きのこと」です。土地の所有者（名義）が誰であるかといった情報は、法務局に「登記」というかたちで管理・記録されています。この記録を「登記事項証明書」といいます。

土地は、売買や相続などを理由に土地の所有者が変わりますが、自動的に情報が変更されるわけではありません。そのため、土地の所有者が変わった際には、法務局で「所有権移転登記」という登記の名義変更手続きを行う必要があります。

そもそも、土地の名義変更はなぜ必要なのでしょうか。ここからは土地の名義変更が必要な理由を詳しくご紹介します。

土地の名義変更をすることで、第三者に所有権を主張できる

土地を手に入れたときに土地の名義変更を行わなければ「第三者に対して所有権を主張できない」と民法で定められています。つまり、移転登記手続きをしないままでいると、次のようなトラブルに巻き込まれるリスクがあります。

このようなトラブルに巻き込まれないためにも、土地の所有者が変更になる場合は、迅速に土地の名義変更手続きを行うことが大切です。

2024年の4月から相続登記が義務化

詳しくは後ほどご説明しますが、2024年4月より、土地を「相続」した場合は相続登記が義務付けられていることも、名義変更が必要な理由です。正当な理由がないにも関わらず相続登記をしなかった場合には、10万円以下の過料が科される可能性があるため注意しましょう。

土地の名義変更が必要な4つのケース

土地の名義変更が必要になるのは、「売買」「相続」「贈与」「財産分与」の4つの場合です。ここからは、それぞれのケースについてご説明します。

売買｜住宅購入時に土地を買ったときなど

1つ目は、土地を買うときや売るときなど、不動産の「売買」を行う場合です。その土地が誰の所有に変更されたのか証明するために、名義変更を行います。

名義変更の手続きは、基本的に売り主と買い主が共同で申請します。しかし、土地の売買は不動産会社が仲介してくれるケースも多く、不動産会社が司法書士を紹介するなど手続きのサポートをしてくれるでしょう。

相続｜所有者が死亡したとき

2つ目は、土地の所有者が死亡したときの「相続」により土地を受け継いだ場合です。遺産相続した土地は、自動的に名義人が変更される訳ではありません。そのため、土地を受け継いだ人（相続人）が名義変更の手続きを行う必要があります。

遺産相続の登記をする場合、トラブルに発展しないためにも兄弟間で誰の名義にするのかよく話し合うことが大切です。兄弟間の話し合いがこじれる場合もあるため、司法書士に手続きの相談・依頼するケースが多いようです。

法律による義務化の内容

相続登記の手続きは期限が設けられていませんでしたが、所有者不明土地をなくす目的で、2024年4月から相続登記の義務化が決定しました。

不動産登記法第76条の2第1項により、相続人は、不動産（土地・建物）の所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を法務局に申請しなければなりません。なお、2024年4月1日以前に相続した不動産も、相続登記がされていないものは義務化の対象です。

参考：法務局「相続登記の申請義務化特設ページ」

贈与｜親から子への場合も含む

3つ目は、所有者がまだ生存しているうちに土地を「贈与」するケースです。親から子、夫から妻へ土地を譲る場合などが該当します。贈与に関しては、贈与する人と贈与される人との契約で成立し、贈与登記の法的義務はありません。

一方で、贈与された人が「所有権を主張したい」場合に、登記していないことでトラブルが生じることがあります。贈与登記は、基本的に土地を贈与する人とされる人が共同で名義変更の申請を行う必要があるため、早めに対応するのが得策といえるでしょう。

財産分与｜夫婦の離婚時など

4つ目は、夫婦の離婚時など、夫婦間で土地を分け合う「財産分与」です。夫婦間で築いてきた共同の財産（不動産や預貯金）を、離婚時に清算し、お互いに分配する場合などが想定されます。

財産分与によって不動産の名義変更が必要になった場合も、一般的に共同で申請を行います。財産分与による名義変更も義務ではありませんが、後々のトラブルを避けるために、「どちらが所有権をもつのか」当事者間でよく話し合って手続きを進めましょう。

土地の名義変更は自分でできる？

土地や建物など不動産の名義変更を行う場合、司法書士に依頼するケースが多くありますが、自分で手続きすることも可能です。法務局によっては、手続きの詳細を丁寧に教えてくれる場合もあるので相談してみるとよいでしょう。

ただし、名義変更の手続きは普段見慣れない書類を扱うことから、時間や手間がかかってしまうケースが多いようです。

「土地が多く名義変更が複数にわたる」「遠方に土地があるため手続きが大変」「名義変更のためには相手との協議が必要」といったケースでは、さらに手続きが煩雑になってしまう可能性が高いです。

「登記費用を抑えたい」「平日に法務局へ出向くことが容易」などの理由がある場合には、自分で手続きを行ってもよいですが、スムーズに手続きを進めたい方は、司法書士への依頼がおすすめです。これから解説する「名義変更の手続き方法」を参考にして、手続きを自分でできるかどうか検討してみてはいかがでしょうか。

名義変更を行う際の手続き方法

土地の名義変更をすべて自分で行う場合、「書面申請」「オンライン申請」「郵送申請」の3つの手続き方法があります。

ここからは、土地の名義変更を法務局に出向いて書面申請する場合の手続き方法をご紹介します。

＜1＞法務局に行き、登記申請書を受け取る

まずは、土地を管轄する法務局へ行き、土地の名義変更に必要な「登記申請書」をもらいましょう。手続きを行う法務局は、原則平日のみの営業となりますが、法務局のホームページからダウンロードすることも可能です。

参考：法務局「不動産登記の申請書様式について」

＜2＞必要書類を集める

次に、名義変更の申請に必要な書類を集めます。必要書類は、売買・相続・贈与・財産分与のいずれかに該当するかによって異なるため、最初に名義変更の事由を確認してから必要書類を集めるとよいでしょう。

ここからは、登記に必要となる主な書類を「売買」「相続」「贈与」「財産分与」に分けてご紹介します。必要書類の内容は個人のケースによっても異なるため、自分で手続きを行う場合には、必ず法務局に確認しながら準備を進めましょう。

【売買】

売買における土地の名義変更は、自分で行うことも可能です。しかし、不動産会社から土地を購入し、買い主が住宅ローンを利用する場合においては、金融機関側は安全な取引を重視するため、司法書士への名義変更の依頼が必須となるケースが大半です。

手続きの際に必要な書類は、担当の司法書士から案内があるため、漏れがないように準備しましょう。なお、以下は売買時における必要書類の一例です。

【相続】

相続のケースでは、「遺産分割」「遺言」「法定相続分」といった3つの相続内容によって必要書類が異なります。すべての相続登記に必要な主な書類は以下の通りです。

ほかにも、相続の内容に応じて必要書類が異なるため、詳しくは法務局にご確認ください。

【贈与】

贈与のケースで必要な主な書類は下記の通りです。

【財産分与】

財産分与の登記における主な必要書類は以下の通りです。

財産分与は、「協議離婚」や「裁判等の離婚」といった離婚方法によって、必要書類が異なるため、詳しい内容は法務局にご確認ください。

なお、提出する住民票は「個人番号（マイナンバー）の記載がない」写し等を添付することが定められています。間違えて、個人番号の記載のある住民票を取得しないように注意しましょう。

＜3＞法的書類を作成する

不動産の名義変更手続きでは、名義変更の事由に応じた法的書類を自分で作成する必要があります。

契約書類ごとに記載内容は異なるため、自分で作成するには、ある程度法的な知識が必要になります。

また、登記申請書は法務局のホームページで記載例が掲載されているので、参考にしながら作成するとよいでしょう。詳しくは以下を参照ください。

参考：法務局「不動産登記の申請書様式について」

＜4＞管轄の法務局へ申請する

全ての書類が整ったら、添付書類と申請書を揃えて、土地を管轄する法務局で申請を行いましょう。申請時には、登録免許税額分の収入印紙を貼付する必要があります。収入印紙は、法務局で登録免許税額相当の収入印紙を購入して添付することで納税が可能です。

申請が受理されると、登記完了を通知する「登記完了証」と、土地が所有者の持ち物であることを証明する「登記識別情報」が発行されます。

とくに、登記識別情報は、アラビア数字やその他の符号を組み合わせた12桁の符号が記載された重要な書類です。12桁の符号は、目隠しシールまたは折り込み方式により見えない仕様で交付されます。再発行ができない書類のため、第三者に悪用されることがないよう、金庫に保管するなど厳重に管理しましょう。

なお、司法書士に登記手続きを依頼した場合においても、手続きが完了すると、新しい土地の所有者に「登記完了証」と「登記識別情報」が渡されます。

参考：法務局「不動産登記申請手続」

土地の名義変更にかかる「費用」

土地の名義変更にかかる費用は、ケースによって異なります。主なものを以下にまとめました。

ここからは、土地の名義変更にかかる各種費用についてご紹介します。

必要書類を揃えるための費用

名義変更時に添付する必要書類の取得には、主に以下のような費用がかかります。

必要書類は名義変更の事由ごとに異なりますが、合計で数千円程度となるケースが多いようです。

名義変更の理由別に必要となる税金

ここからは、名義変更時にかかる税金の内容を解説します。

登録免許税

土地の名義変更を申請する場合、必ずかかるのが「登録免許税」です。

登録免許税の支払額は、土地や建物など不動産の固定資産評価額に、一定の税率を掛けて算出した金額となります。

計算に使用される「税率」は、名義変更の事由によって軽減措置が適用されるケースもあるため、対象となるのか事前に確認しておくとよいでしょう。登録免許税の計算方法を、名義変更の事由ごとにご紹介します。

参考：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」

譲渡所得税（売買時：土地の売主）

譲渡所得税とは、資産を譲渡することで得た所得にかかる税金のことを指します。土地などの不動産を売った場合、土地の売主が土地を売却して得た利益が「譲渡所得」に当たります。そこにかかる「所得税」や「住民税」を総称して譲渡所得税といいます。

譲渡所得税は、譲渡所得に一定の税率を掛けて計算されます。このとき使われる譲渡所得とは、土地の売却価格から「購入価格」や「購入時・売却時の費用」を差し引いたものです。

税率は、その不動産を所有していた期間に応じて、異なる税率で計算されることを把握しておきましょう。

参考：国税庁「譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」

相続税（相続時：土地の取得者）

相続税とは、親などの死亡時に土地などの財産を受け継いだ際にかかる税金です。相続税は相続登記の際に必ずかかるわけではありません。相続した土地の額から借金や葬式費用などを差し引いた額が一定の額を上回る場合に、相続税がかかります。

参考：財務省「相続税について教えて下さい」

贈与税（相続時：土地の取得者）

贈与税とは、個人から土地などの財産をもらった際に、その取得した財産に課税される税金です。贈与を受けた相手が親の場合のほか、配偶者の場合でも課税対象となります。土地の名義変更時にかかる税金の中でも、課税額が高いものとなります。

参考：財務省「4『相続税』と『贈与税』を知ろう」

不動産取得税（売買・贈与時：土地の取得者）

不動産取得税は、土地や建物などの不動産を取得した場合に発生する税金で、土地の取得者に対してかかります。土地購入時のほか、親から子へ不動産を引き継ぐ「生前贈与」などがこれに該当しますが、「相続」の場合は課税されません。

不動産取得税は、不動産の取引が有償・無償なのか、登記されているのかにかかわらず課税される税金であることを覚えておきましょう。

参考：総務省「不動産取得税」

司法書士への報酬（司法書士へ依頼する場合）

土地の名義変更にかかる一連の手続きを、司法書士に依頼した場合には報酬を支払う必要があります。報酬の相場は、名義変更の事由によって異なりますが10万円前後になることが多いようです。

依頼する事務所によっても報酬額が異なるため、司法書士へ依頼する場合は、事前に金額について問い合わせてみるとよいでしょう。

土地の名義変更にかかる「期間」は事由によって異なる

土地の名義変更にかかる「期間」は、売買・相続などの事由や、必要書類の取得にかかった時間などにより異なります。

名義変更は、法務局へ申請後、通常1〜2週間ほどで完了しますが、書類上の不備などが生じた場合、さらに手続きに時間がかかるでしょう。手続きの進捗具合によっては、1カ月ほどかかるケースもあります。

土地の名義変更での注意点

土地の名義変更にはいくつかの注意点があります。自分で手続きを行わない場合も含めて確認しておきましょう。

名義変更には納税や費用が発生する

土地の名義変更をする場合、必要書類の取得費用だけでなくさまざまな税金が発生することを理解しておくことが大切です。とくに、土地を取得すると固定資産税の支払いが毎年発生します。

取得時にはおおよその金額を把握し、納税時期になって慌てることがないようにしましょう。

必要書類の不備があると申請できない

必要書類の不備があると申請ができず、名義変更が予定通りに進まないといったこともあります。

とくに相続時は、1つの土地を複数人で分割するなど、複雑なケースも出てくるでしょう。その場合、関係者分の添付書類が必要になるなど、必要書類の取得だけでも大変です。

どのような書類が必要なのかを確認し、申請時には漏れがないか十分に確認してから提出を進めましょう。

申請後の訂正は難しい

土地の名義変更の登記を申請し、一度申請が完了すると訂正が難しいので注意が必要です。訂正する場合には、関係者に同意を得てから「なぜ訂正する必要があるのか」を証明する必要があります。

とくに銀行から融資を受けている場合は、銀行からの承認も必要になるなど、さらに手間がかかります。事前に、だれが土地の名義人になるのか関係者全員でよく話し合い、訂正が発生しないように手続きを進めましょう。

大手ハウスメーカーは家づくりの全てを安心サポート

大手ハウスメーカーは、豊富な知識とノウハウで、一人一人に合わせた家づくりをサポートしてくれます。

土地の売買や相続に関する名義変更に関して不安があるときは、ハウスメーカーの担当者に相談するのも一つの方法です。営業担当者が親身に相談に乗ってくれたり、取引のある司法書士を紹介してくれたりするケースもあるでしょう。

理想の住まいのために、資料請求をしたり住宅展示場に足を運んだりしながら、大手ハウスメーカーでの家づくりを検討してみてはいかがでしょうか。

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土地の名義変更の手続き方法や費用を知って事前準備を

土地の名義変更は、売買や相続など事由ごとでかかる必要書類や費用、税金などが異なります。名義変更は自分ですることも可能ですが、手間や時間がかかります。また、いくつか注意点もあるため、司法書士への依頼も検討してみてはいかがでしょうか。事前準備をしっかりと行い、土地の名義変更手続きをスムーズに行えるとよいですね。