位置指定道路とは？公道との違いや固定資産税、購入時の注意点など

位置指定道路とは、行政から指定を受けた道路のこと。具体的な意味や公道との違い、土地購入時に注意すべき点を知りたい方もいるのではないでしょうか。

土地選びや建売住宅検討時には、土地に接する道路の特徴をよく確認することが大切です。今回は、位置指定道路の意味から疑問点、購入時の注意すべきポイントまでをわかりやすく解説します。

位置指定道路の意味と公道との違い、必要な理由

位置指定道路は「私道」の一種です。具体的にどのような道路を指すのでしょうか。まずは、位置指定道路の意味や必要性、公道との違いについてわかりやすく解説します。

位置指定道路とは、特定行政庁から指定を受けた私道のこと

位置指定道路とは、都道府県知事や市町村長などの特定行政庁から、「この指定した土地部分は道路である」と認定を受けた幅4m以上の私道のことを指します。

位置指定道路は建築基準法によって「土地を建築物の敷地として利用するために、建物を築造する者が、特定行政庁からその位置の指定を受けた場合に、法律上道路と扱うことができる」と定められています。（建築基準法第42条1項5号）

つまり、位置指定道路に指定されると、その道路に面する土地には建築物を建てることが可能となります。

なお、位置指定道路として認められるためには、主に次のような基準が建築基準法施行令で定められていることも知っておきましょう。（建築基準法施行令第144条の4）

位置指定道路に指定され、建築基準法上の道路として認められることで、建築確認申請のみで新築や建て替えが可能になります。さらに、沿道の安全性や快適性が高まるというメリットが得られます。

参考：e-Gov法令検索「建築基準法」

参考：e-Gov法令検索「建築基準法施行令」

公道と私道の違い

そもそも、道路は大きく「公道」と「私道」の2種類に区別されます。双方にはどのような違いがあるのか、以下にまとめました。

公道とは、道路法で定められた国や自治体が所有する道路のこと。維持管理も行政機関が行っており、誰でも通行ができます。

一方の私道は、公道以外の道路を指し、個人や団体などが持つ土地に作られた道路のこと。所有者は個人や団体となり、維持管理も所有者が行います。個人の所有物となるため、原則、誰でも通行可能というわけではなく、所有者や通行する権利を認められた人などに限定されるのが特徴です。

なお、位置指定道路は「私道」となりますが、所有者は一方的に他者の通行の廃止や、通行を妨害するような行為は行えないとされています。

位置指定道路を設ける理由

位置指定道路を設ける理由は、「接道義務」を果たすためです。接道義務は、建物を建てる際のルールの1つであり、「建築物の敷地は幅員4m以上の道路に、間口を2m以上接しなければならない」というものです。

接道義務は建築基準法で定められており、都市計画区域内または準都市計画区域内において適用されます。接道義務が設けられている理由は、災害時の安全性確保です。接道義務があることで、災害が起こった際に円滑な消火活動や救護活動が可能となります。

例えば、広い土地を分譲するケースを考えましょう。上記図【C・D】の土地に家を建てるには、接道義務を果たすために道路をつくる必要があります。その際の対応策となるのが、特定行政庁から道路の位置指定を受ける「位置指定道路」です。

上記のようなケースでは、分譲地を開発する不動産会社などが、特定行政庁に位置指定道路の指定申請手続きを行うのが一般的です。そのため、当初の位置指定道路の土地所有者は、開発した不動産会社である場合が多いでしょう。

位置指定道路の所有者は？所有権のパターン

土地を検討している方のなかには、「気になる土地が位置指定道路に面していた」というケースもあるでしょう。ここからは、位置指定道路の所有者が誰になるのか、具体的な所有権のパターンをご紹介します。

位置指定道路の所有者は主に、以下のケースが想定されます。

※分筆とは、1つの土地を複数に分けて登記をすること

位置指定道路の所有者パターン例を次の図で確認しましょう。

位置指定道路の所有は、その道路に面する土地の所有者で共有しているケースが一般的です。一方で、上記の図のように、さまざまな所有パターンがあり、位置指定道路の所有形態は1つではありません。特に古くからある位置指定道路は、一般的な共有名義でないことも多いため、どのような所有形態で販売されているのか、あらかじめ確認しておくことが大切です。

位置指定道路に関するQ&A

ここからは、位置指定道路に関する疑問にお答えします。

位置指定道路の固定資産税は誰が支払う？

位置指定道路の固定資産税は、位置指定道路の所有者に支払い義務が生じます。共有名義としている場合においては、持ち分に応じた税金の支払いが必要です。さらに、所有者は「都市計画税」も納める必要があることを覚えておきましょう。

一方で、袋小路のように行き止まりの路地で、特定の人の通行のみに使用される場合は、土地本来の評価額の30％相当額で評価され、その額に応じて固定資産税が課されます。

参考：国税庁「No.4622 私道の評価」

位置指定道路の管理や修繕は誰が行う？

位置指定道路は私道となるため、管理や修繕なども所有者が行う必要があります。

一方で、自治体や土地の使用方法によっては、補修費用の一部を自治体が助成したり、所有者に代わって自治体が補修工事に対応したりすることもあります。詳しい内容は、自治体に確認しましょう。

位置指定道路は「公道」にできない？

位置指定道路を所有する場合は、固定資産税の支払いやメンテナンスなどの道路管理が必要となるため、「所有者全員の合意があれば、公道に変更できないのか？」と気になる方もいるかもしれません。

実際、位置指定道路を公道にすることは困難といわれています。なぜなら、公道と認められるための認定基準が非常に高く設定されており、基準をクリアするのは難しいからです。

管理が国や自治体になった場合、税金を投入して維持管理を行わなければならないことも理由の1つです。双方が納得できる理由がない限り、公道に変更できるケースはあまり聞かれません。

固定資産税が非課税となる私道もある？

公道にするのは難しいと述べましたが、実は同じ私道の一種である「公衆用道路」と認められれば、非課税の対象になります。公衆用道路とは「一般交通の用に供する道路」のことで、具体的には、不特定多数の人が通行に利用していると認められた道路を指します。

自治体に「公衆用道路認定申請書」を提出し、一定の要件を満たせば公衆用道路として認められます。ただし、「道路幅など細かな規定が定められている」など、自治体によって認定要件はさまざまです。

さらに、所有者が複数人いる場合には、全員の合意がないと申請できないことも知っておきましょう。

位置指定道路を調べる方法は？

土地を所有する前に「隣接する道路が、位置指定道路か否か」を把握したい場合は、該当の土地を管轄する役所の建築課窓口で確認ができます。

「道路位置指定図」を閲覧して調べたり、申請をすれば詳細な図面が記載された「指定道路調書証明書」が入手できたりすることもあるでしょう。

位置指定道路付きの土地を購入する際の注意点

ここからは、位置指定道路付きの土地の購入時に、注意すべき4つのポイントをご紹介します。

注意点1：通行や工事を妨害されるリスクがある

位置指定道路が共有名義ではなく特定の個人が所有している場合、人の通行や掘削工事などが妨害される可能性が考えられます。例えば、自分が新築の家を建てる場合、近くの位置指定道路に工事車両を停めて、水道やガス管を通すための掘削工事が必要となるケースが多いです。

その際、利用する位置指定道路を他の人が所有している場合は、工事車両の駐車や掘削工事の許可を取る必要があります。場合によっては、なかなか許可が下りず困ったり、トラブルに発展したりするリスクがあることも知っておきましょう。

購入を検討する際は、過去に位置指定道路に関するトラブルが発生していないかの確認が重要です。土地を購入し新築工事を行う際も、共有名義でない場合は「私道通行・掘削に関する承諾」を所有者全員からもらうのがトラブル回避においては得策でしょう。

承諾は、土地の決済前のタイミングに、不動産会社などの仲介業者から売主にとるのが一般的です。

注意点2：駐車場としての使用は違法駐車になる

「位置指定道路は、駐車スペースとして使える？」「路上駐車をしているが問題ない？」など、位置指定道路での駐車について気になる方もいるかもしれません。

結論として、位置指定道路を駐車場として利用することはできず、駐車違反となります。「自動車の保管場所の確保等に関する法律」には、「何人も、道路上の場所を自動車の保管場所として使用してはならない」と規定されています。

車が道路上の同一の場所に、12時間以上もしくは夜間に8時間以上駐車することは違法となります。さらに、道路以外に車の保管場所を確保できていない場合も違法行為となることを覚えておきましょう。

参考：e-Gov法令検索「自動車の保管場所の確保等に関する法律」

注意点3：水道管などの有無や状態を把握する

一般的に、道路の下には水道管や下水管などが埋められています。位置指定道路を所有する場合、水道管が「私設管」なのか「公設管」なのかも確認しておきたいポイントです。

公設管であれば、行政または公共団体が維持管理を行ってくれますが、私設管の場合は、所有者が水道管やガス管などにおいても維持管理を行わなければなりません。それに伴って、補修費などの負担も発生します。

一方で、自治体によっては道路の修繕と同様に、水道管やガス管においても補修費用の一部を助成、または代わりに補修工事を行なってくれる場合があります。

土地の購入を検討する際は、事前に水道管やガス管においても仲介業者から説明を受け、誰が維持管理しメンテナンス費を負担するのかなどを、しっかり確認しましょう。

注意点4：位置指定道路がセットで販売されているか確認する

土地を購入する際は、位置指定道路がセットで販売されているかの確認も大切です。

前述したように所有権のパターンはさまざまであり、建物のある土地と位置指定道路が隣接せずに飛び地になっているケースも見受けられます。そのため、売主が位置指定道路の存在を忘れて土地のみを販売し、「突然、位置指定道路の所有者から道路の使用料を請求された」といったトラブルに発展するケースもあります。

土地と建物を手放す際においても、位置指定道路の売却を忘れると、引き続き位置指定道路の管理を行う必要が出てきます。相続や売却をする場合は、位置指定道路を含めた私道の負担がないか、明確に確認することが重要です。

大手ハウスメーカーで安心の土地探しと住まいづくり

大手ハウスメーカーで家づくりをしたいと考えている方もいるのではないでしょうか。大手ハウスメーカーの魅力の1つに、知識豊富な営業マンに相談できることが挙げられます。

家づくりの情報に長けた営業マンであれば、住宅だけでなく、土地においても親身に相談に乗ってくれ、周辺の道路情報を踏まえて土地購入のアドバイスをもらったり、土地探しを依頼したりすることも可能です。

資料請求や実際に住宅展示場へ足を運び、気に入ったハウスメーカーを見つけたら、土地選びや家づくりの疑問点や不安点を相談することから始めてみるとよいでしょう。

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位置指定道路を理解して、家づくりをはじめよう

位置指定道路は、私道の一種であり、建築基準法上の道路です。土地の購入とともに所有する場合は、固定資産税の支払いやメンテナンス管理も行うことになります。

位置指定道路に面する土地の購入時には、「所有者から承諾をとる」などのトラブル回避に向けた対応はもちろん、土地所有者との良好な関係を保つことが重要となります。位置指定道路の意味や役割を理解して、土地購入後に後悔のないようにしましょう。