建築条件付き土地とは？条件の外し方や値引き交渉について疑問を解説

「建築条件付き土地とは？」「条件の外し方や値引き交渉について知りたい」と思っている方もいるでしょう。建築条件付き土地のメリット・デメリットやトラブルを避けるための注意点を知りたい方もいるかもしれません。今回の記事では、建築条件付き土地に戸建住宅を建てる際に知っておきたいポイントを、わかりやすく解説します。

建築条件付き土地とは、指定会社での建築が条件の土地

建築条件付き土地（売建住宅）の意味

建築条件付き土地とは、指定している建築会社と一定期間内に建築工事請負契約を結び、住宅を建築することが条件で売買される土地のことを言います。一定期間は、3週間前後であることが多く、指定される施工会社は「土地の売主」または「売主が指定した施工会社」となるのが一般的です。

建築条件付き土地は、売れた後に家を建てることから「売建住宅（うりたてじゅうたく）」とも呼ばれています。

建築条件付き土地で家を建てるときの流れ

建築条件付き土地を購入し、家を建てる場合は一般的に次のような流れになります。

家を建てる流れのなかに、2つの大きな契約があることを覚えておきましょう。1つ目は、土地の「売買契約」で、通常この契約のなかに「建築条件」が含まれます。2つ目は、「建築工事請負契約」で、この請負契約を一定期間内に行うことが必要です。

また、住宅ローンを借り入れる場合は、建築工事請負契約を結ぶ前に住宅ローン申込を行うことも把握しておきましょう。

建売住宅（分譲住宅）との違い

建築条件付き土地を購入する場合、不動産売買をする際に建物込みで契約するという意味では、建売住宅（分譲住宅）と似ています。しかし建築条件付き土地の場合は、購入者が戸建住宅に好みの間取りを取り入れられるほか、設備のグレードを上げるといった独自のプランを採用できるケースも多いです。ここが、建売住宅（分譲住宅）との違いと言えるでしょう。

建築条件付き土地の条件の外し方

建築条件付き土地の条件を外して土地を購入したい、と考える方もいるかもしれませんね。建築条件外しの交渉をしても、基本的に「条件」は外せないと考えましょう。ただし、土地によっては、土地価格の引き上げを条件に、建築条件を外してもらえることもあるようです。

例えば、売主が同じハウスメーカーの家を並べ、街並みに統一感を出したいと考えている場合、条件外しは難しいでしょう。しかし、1棟建ての土地であればその必要がないため、不動産会社によっては、交渉次第で建築条件を外してもらえることもあるようです。また、決算期などタイミング次第では建築条件外しに合意してもらえるかもしれません。

ただし、土地の条件を外しての購入となった場合、売主は建物で得る予定であった利益が得られません。その分の利益を得るため、土地の値段が大幅に引き上げられる可能性があることも覚えておきましょう。

建築条件付き土地の値引きはできる？

建築条件付きの土地は、値引き交渉をできるのでしょうか。例えば、売主である不動産会社等の閑散期や、売上を伸ばしたい決算期などタイミング次第では、値引きに応じてもらえることもあるようです。

ただし、建築条件付き土地は建物とセットでの販売です。土地の価格を抑えた分、建物の本体価格を引き上げて、購入者から利益を確保しようと考える不動産会社もあるかもしれません。土地と建物の総額をしっかり確認して、予算を立てるようにしたいですね。

建築条件付き土地のメリット

建築条件付き土地にはどのような魅力があるのでしょうか。ここでは、建築条件付き土地の3つのメリットをご紹介します。

《メリット1》土地価格は割安になることが多い

建築条件付き土地は、条件のない土地に比べて割安で購入できる傾向にあります。建築条件付き土地なら、売主である不動産会社は土地に加え、住宅の建築においても利益を得られるため、その分土地価格を抑えて販売できるのです。

反対に、条件のない土地を販売する場合、売主は土地だけで利益を出そうと考えるため、土地の価格は高くなるケースが多いでしょう。

《メリット2》間取りや仕様をある程度決められる

建築条件付き土地は、建売住宅と違って間取りや仕様などの設計をある程度自分で決められます。ライフスタイルにあわせて間取りをある程度自由に検討できる場合もあれば、施行業者から提案されるタイプの中から間取りや仕様を選ぶといった場合もあります。

どちらの場合でも、建築済の物件を購入するケースに比べると、住み始めてからの後悔やトラブルは避けやすいでしょう。

《メリット3》建物の仲介手数料が不要

建築条件付き土地を購入する場合、土地の売買については仲介がある場合、仲介手数料を支払う必要があります。しかし、建物の施行会社はすでに決まっているため、建物に関する仲介手数料は不要となります。

建築条件付き土地のデメリット

建築条件付き土地にはメリットだけでなくデメリットもあります。ここでは、知っておきたい3つのデメリットをご紹介します。

《デメリット1》建築会社を選べない

建築条件付き土地は、すでに家を建てる建築会社が決まっているため、住宅展示場を見て回り好みのハウスメーカーを探すといったプロセスを踏むことができません。指定されている建築会社が、ご自身の理想とマッチするような家づくりができるかどうか、資料やパンプレットをもとに確認して購入することが大切です。

《デメリット2》見積もりを比較できない

建築条件付き土地を購入した場合、請負契約の際に相見積もりを取って比較できないというデメリットもあります。他社の見積もりと比較できないため、提示された見積もりが適正かどうかしっかり見極めることが大切です。

《デメリット3》一定期間で間取りや仕様を決める必要がある

建築条件付き土地で戸建住宅を建てる場合、一定期間内で建築することが求められます。大抵の場合は、土地の契約から3カ月以内に設計を決定しなければなりません。ある程度住宅プランが固まっていればよいですが、じっくり検討したいという購入者にとっては期間が短いと感じられるかもしれません。

建築条件付き土地でトラブルを避けるための注意点

建築条件付き土地で戸建住宅を建てるときには、不要なトラブルを避け、できるだけスムーズな家づくりを進めたいですよね。ここでは、建築条件付き土地で住宅購入する際の注意点を解説します。

土地と建物の同時契約は避けよう

建築条件付き土地を購入して戸建住宅を建てる場合には、「土地の売買契約」と「建物を建てる際の工事請負契約」が必要だと先述しましたが、この2つは、できるだけ同日に契約しない方がトラブルを避けられるでしょう。

土地の売買契約のみを行った状態であれば、建築計画に合意できない場合、その契約を白紙撤回できます。しかし、建物の工事請負契約を結んでしまうと、白紙撤回ができず、解約したい場合には違約金を支払わなければなりません。そのため、工事請負契約を結ぶ際には、時間をとって契約内容をしっかり確認し、納得した上で契約を結ぶことが大切です。

住宅ローンの契約の流れは、注文住宅と同様

建築条件付き土地は、土地と建物がセットになった契約ですが、住宅ローンは、土地と建物の費用を一緒に借りることができません。つまり、先に土地の代金を支払い、その後建物が完成したら、建物の費用を支払うという手続きになります。

不動産売買時に土地の代金も借りたい場合には、住宅ローン実行までの一次的な融資である「つなぎ融資」の契約が必要となります。営業担当者に相談するなど、借入に関する手続きを十分確認しておくことが大切です。

建築条件付き土地の意味を理解して契約しよう

建築条件付き土地とは、「指定している施行会社で、一定期間内に建物請負契約を結び住宅を建築すること」を条件として、購入できる土地のことを言います。建築条件付き土地を購入し戸建住宅を建てるメリットとして、土地価格が割安なことや、間取りや仕様などある程度設計を決められるといったことが挙げられます。

一方、すでに施行会社が決まっているため、好みのハウスメーカーを選べないことや、見積もりを比較できないことがデメリットとして考えられます。建築条件付き土地での家づくりでトラブルを避けるためには、土地と建物の同日契約を避けるほか、住宅ローンの手続きについて十分確認しておくことが大切です。建築条件付き土地のメリット・デメリットを理解して、後悔のないマイホームを建てられるとよいですね。