位置指定道路とは？公道との違いや固定資産税、購入時の注意点など
位置指定道路とは何か、公道との違いや注意すべき点を知りたい方もいるのではないでしょうか。位置指定道路を所有すると固定資産税が課されるため、土地選びや建売住宅検討時には、前面道路をよく確認することが大切です。今回は、位置指定道路の意味から、購入時の注意点までを分かりやすく解説します。
位置指定道路の意味と必要な理由をわかりやすく解説
位置指定道路は「私道」の一種です。具体的にどのような道路を指すのでしょうか。まずは、位置指定道路の意味や必要性、公道との違いについてわかりやすく解説します。
位置指定道路とは、特定行政庁から指定を受けた私道のこと
位置指定道路とは、都道府県知事や市町村などの「特定行政庁」が指定（道路位置指定）した「私道」です。国や自治体が所有している「公道」とは違い、位置指定道路は、個人や団体で所有・管理を行います。
位置指定道路は建築基準法上の道路であるため、位置指定道路に面する土地には建築物を建てることが可能です。主に次のような基準が定められていることも知っておきましょう。
- 幅員4m以上
- 既存道路と接する場所には両側に隅切りを設ける
- 側溝など、排水に必要な施設を設ける
- 砂利敷やアスファルト舗装、その他ぬかるみとならない構造にする など
位置指定道路に指定されることで、建築基準法上の道路として担保され、建築確認申請のみで新築や建て替えが可能になるほか、沿道の安全性や快適性が高まるというメリットが得られます。
位置指定道路を設ける理由。なぜ必要か？
そもそも家を建てるためには「敷地が『建築基準法で定められた道路』に2m以上接しなければならない」というルールがあり、これを「接道義務」と言います。例えば、広い土地を分譲するケースを考えましょう。下記図【C・D】の土地に家を建てるには、接道義務を果たすために道路をつくり、特定行政庁から道路の位置指定を受ける必要があります。
このとき指定を受けた道路が「位置指定道路」です。
上記のようなケースでは、分譲地を開発する不動産会社が、特定行政庁に位置指定道路の指定申請手続きを行うのが一般的です。
ちなみに、接道義務が設けられている理由は、災害時の安全性確保です。接道義務があることで、災害が起こったときの、円滑な消火活動や救護活動が可能となります。
位置指定道路の所有者は？固定資産税はどうなる？
「気になる土地に位置指定道路が面していた」という人もいるでしょう。位置指定道路の所有者は一体誰になるでしょうか。ここでは、所有者と税金の支払いについて見ていきましょう。
位置指定道路は複数で所有しているケースが多い
位置指定道路は、その道路に面する土地の所有者で共有しているケースが一般的です。それ以外にも、下記のような所有パターンがあります。
- 地主や土地の分譲業者が所有しているケース
- 分筆（分割）して持ち合いで所有しているケース など
位置指定道路の所有形態は1つではありません。特に古くからある位置指定道路は、一般的な共有名義でないことも多いため、あらかじめ確認しておくことが大切です。
固定資産税は位置指定道路の所有者が支払う
位置指定道路の所有者には、固定資産税の支払い義務が生じます。共有名義としている場合は、持ち分に応じた税金の支払いが必要となることを覚えておきましょう。
ただし、袋小路のように特定の人の通行のみに使用される場合は、路線価方式又は倍率方式により評価した価額の30％相当額で評価され、固定資産税が課されます。
位置指定道路を「公道」にするのは難しい
位置指定道路を所有する場合は、固定資産税の支払いやメンテナンスなどの道路管理が必要となるため、「公道に変更できないか？」と気になる方もいるかもしれません。
位置指定道路を公道にすることは困難でしょう。なぜなら、公道と認められるための認定基準は非常に高いためです。
管理が国や自治体になった場合、税金を投入して維持管理を行わなければならなりません。双方が納得できる理由がない限り、公道に変更できるケースはあまり聞かれません。
固定資産税が非課税となる「公衆用道路」とは
公道にするのは難しいと述べましたが、実は同じ私道の一種である「公衆用道路」と認められれば、非課税の対象になります。公衆用道路とは「公共の用に供するもの」で、不特定多数の人が通行に利用していると認められた道路を指します。
公衆用道路認定申請書を各自治体に届出をして、一定の要件を満たせば公衆用道路として認められます。ただし、要件は、道路幅など細かな規定が定められているほか、都道府県によって認定要件は異なることを知っておきましょう。
位置指定道路に関する注意点
注意点1：道路所有者が他人の場合、通行や工事を妨害されるリスクがある
位置指定道路が共有名義ではない場合、人の通行や掘削工事などが妨害される可能性が考えられます。
例えば、新築の家を建てる場合、近くの位置指定道路に工事車両を停めて、水道やガス管を通すための掘削工事が必要となるケースが多いでしょう。
そのときに利用する位置指定道路を他の人が所有している場合は、工事車両の駐車や掘削工事の許可を取る必要があります。なかなか許可が下りず困ったり、トラブルになったりするリスクがあることも知っておきましょう。
注意点2：位置指定道路を駐車場として使うと違法駐車となる
「位置指定道路は、駐車スペースとして使える？」「路上駐車をしているが問題ない？」など、位置指定道路での駐車について気になる方もいるかもしれません。
結論として、位置指定道路を駐車場として利用することはできず、駐車違反となります。「自動車の保管場所の確保等に関する法律」によると、『何人も、道路上の場所を自動車の保管場所として使用してはならない』と規定されています。
車が道路上の同一の場所に12時間以上駐車することは違法となるほか、道路以外に車の保管場所を確保できていない場合も違法行為となることを覚えておきましょう。
位置指定道路に面した「土地」トラブルを避けるためのポイント
購入したい土地の前面道路が位置指定道路である場合、購入する際に気をつけるとよい点をご紹介します。
ポイント1：過去にトラブルがなかったか確認する
先述したような、工事や通行の妨害リスクを回避するためには、事前に位置指定道路の所有形態や、同じ土地で過去にトラブルがなかったかを調べておきましょう。過去に同じようなケースでトラブルがあれば注意が必要です。
ポイント2：共有名義でない場合は、私道通行・掘削に関する承諾を取る
土地を購入し新築工事を行うにあたって、位置指定道路の所有者から「私道通行・掘削に関する承諾」を取ることも大切です。土地の決済前のタイミングで、不動産会社などの仲介業者が売主に承諾をとるのが一般的でしょう。承諾を取っておくことで、近隣トラブルが起こりにくくなります。
ポイント3：水道管などの有無や状態を確認しておく
一般的に、道路には水道管や下水管などが埋められています。位置指定道路を所有する場合、水道管が「私設管」なのか「公設管」なのかも確認しておきたいポイントです。
公設管であれば、行政または公共団体が維持管理を行ってくれますが、私設管の場合は、所有者が維持管理を行わなければなりません。それに伴って、補修費などの負担も発生します。土地を購入する際には、仲介業者から説明をうけ、しっかり確認しておきましょう。