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高度利用地区をわかりやすく解説。不動産におけるメリットや注意点

家選びネット公式 (ie-erabi.net) 2024-01-09
基礎知識
高度利用地区とは、土地同士を集約し都市機能の向上を図る地区のこと。都市計画法における地域地区の1つです。土地の購入を検討している方のなかには、土地の特徴や将来における影響について知りたい方もいるのではないでしょうか。今回は、高度利用地区の概要や高度地区との違いに加え、不動産におけるメリットや注意点も紹介しますので、土地購入時の参考にしてください。


高度利用地区とは、高い建物を建て有効活用を図る土地のこと



高度利用地区とは、都市計画法で定める「地域地区」の一つで、高い建物を建て都市機能の向上を図る目的で指定される地区のことです。

高度利用地区では小規模建築物の建築を抑制し、高い建物を建築することで、歩道や広場、屋上緑化などに有効な空地の確保を行います。市街地中心部の限定されたエリアが指定されるのが一般的です。

なお、地域地区とは、計画的な街づくりを進める地域において、土地の用途を定めたエリアのこと。防火・防災や景観に関するものなど、21種類に分類され、指定目的に応じてさまざまな制限がかかります。


高度利用地区と「高度地区」の違い


地域地区の目的

建物の高さ制限

高度利用地区

小規模建築物の建築を抑制するとともに

建築物の敷地内に有効な空地を確保し、

土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を促進する

なし
高度地区

用途地域内において、市街地の環境を維持する

土地利用の増進を図る

あり
(参考:国土交通省「高度利用地区」
(参考:国土交通省「高度地区」


高度利用地区と混合しやすい地域地区に「高度地区」があります。高度利用地区と高度地区の違いは、地区を定める目的と、それによる高さ制限の有無です。

高度利用地区は、建物の高さ制限が設けられていません。

一方の高度地区は、周辺環境における日照や採光、通風などを確保するために、建物の高さの最高限度又は最低限度が決められています。高さの最高限度と最低限度は、市区町村が必要に応じて定めます。


高度利用地区における4つの建築制限



高度利用地区では、目的にあった街づくりを行うために、建物を建築する際の規制が定められています。規制内容は、国土交通省の通達に従って各都道府県や指定都市が定めるため一律ではありません。ここでは、大まかな概要を確認しましょう。


1.容積率の最高限度と最低限度

高度利用地区では、高い建物を建てられるよう容積率の最高限度が定められています。たとえば東京都の場合、「容積率の緩和の最高限度」と「容積率自体の最高限度」が条件ごとに細かく定められており、その基準に従って建築する必要があります。

加えて、低い建物が建築できないように、容積率の最低限度も定められています。基準容積率の数値の範囲内で、適切な数値を定めるとしています。


※基準容積率とは
用途地域に応じて定められる容積率の最高限度を「指定容積率」という。この指定容積率と「前面道路の幅員によって定まる容積率」のうち、制限が厳しい方の容積率のこと


2.建ぺい率の最高限度

高度利用地区では、建ぺい率の最高限度も定められています。
建ぺい率を制限する目的は、敷地内にオープンなスペースを設け、環境を整備することにあります。最高限度の数値は、都市計画の内容や商業地域内の建築物の種類などによって異なります。



3.建築面積の最低限度

高度利用地区では、敷地規模の現状や容積率の最高限度などを総合的に判断し、建物面積の最低限度も定めています。市街地環境の悪化を招くことがないようにするためのものです。

小さな土地での建築を抑制し、土地を集約して高度利用できるよう再開発を促進することが、建物面積の最低限度を定める目的です。


4.壁面位置の制限

壁面位置の制限は、高度利用地区内における歩行者などの通行確保のほか、植込みや芝生を整備し、市街地の環境向上を図る目的で設けられています。なお、壁面の位置は立体的に定めることも可能です。



高度利用地区における建築基準の例外