一戸建てにかかる固定資産税の計算方法。減税措置やマンションと税額の違いはある？

一戸建ての固定資産税について、計算方法や支払方法、特例の減税措置などが気になる方もいるのではないでしょうか。今回は、固定資産税の計算方法や減税措置、新築住宅とマンションの税金のかかり方の違いなどを、分かりやすく解説します。

固定資産税とは、一戸建てなどの不動産にかかる税金のこと

まずは、固定資産税への理解を深めるため、意味や納付時期、支払い方法などを解説します。

固定資産税の意味

固定資産税とは地方税のひとつで、土地や家屋などの不動産を所有している人に課せられる税金のことです。土地や家屋などの不動産を取得後、毎年支払い続ける必要があります。

固定資産税は、毎年1月1日時点における固定資産の所有者を対象に課されます。新築や中古を問わず、戸建てやマンションを所有する人以外にも、畑や田んぼ、山林、更地などの土地を所有している人が対象です。

土地や家屋などの資産価値に応じて計算された税額を、その固定資産がある市町村（東京都23区内においては、特例で東京都）に納めます。

固定資産税の納付時期

固定資産税の支払いについては、4月ごろから自宅に「納税通知書」が送付されます。納付時期は、年4回の分納と一括払いから選択できます。

東京都のケースだと「分納」の場合、6月、9月、12月、2月の年4回が納付期限として定められています。一括払いの場合は、納期限の記載はないものの、第1期納期限以降に支払う場合は延滞金が発生する可能性があるということです。

納付時期は各自治体によって異なります。納付期限を確認したい場合は、固定資産税を納める自治体のホームページや納付書で確認するようにしましょう。

固定資産税の支払い方法

固定資産税の支払い方法は、大きく分けると「現金支払い」「インターネット支払い」「口座振替」の3種類があります。

年数が経つと固定資産税は減額される

家屋は年数が経つと、劣化などで価値が下がる特徴があります。そのため、固定資産税額は一度決まったらそのまま金額が固定ではなく、築年数が増えるほど減額されていくのが一般的です。なお減額率は、建物の素材によって違いがあり、木造住宅に比べると、鉄筋コンクリートの方が劣化しにくい分、固定資産税は下がりにくい傾向にあるようです。

固定資産税をシミュレーションする場合の計算方法

家を所有した場合、固定資産税がどのくらいかかるのか、シミュレーションをして確かめたいという方もいるかもしれません。ここでは、固定資産税の具体的な計算方法をご紹介します。

固定資産税の計算式

固定資産税の計算式は以下の通りで、土地・建物とも計算方法は同じです。

• 固定資産税評価額は、各自治体が個別で決定

固定資産税評価額とは、総務省が定めた評価方法（固定資産評価基準）をもとに、自治体が個別に土地や家屋を評価した金額です。なお、計算基準となる固定資産税評価額は3年に1度見直され、地価に応じて算定されることが一般的です。

• 標準税率は一般的に1.4％

標準税率は1.4％と定められていますが、市町村の判断により税率の変更が可能なので、1.4％と異なるケースも考えられます。具体的に知りたい場合は、所有資産のある市町村で確かめましょう。

参考：総務省「固定資産税の概要」

詳しい固定資産税計算方法

固定資産税を具体的に、シミュレーションするためには以下の4つのステップを踏むことで、詳細な金額を確認できるでしょう。

【ステップ1】固定資産税評価額を調べる

固定資産税評価額を調べる方法として、以下の3種類があります。

決定した評価額は「固定資産課税台帳」で確認できるため、自治体の税務課や都税事務所、府税事務所などで調べてみましょう。これから、新築住宅を取得する場合には、ハウスメーカーの担当者に確認することで、目安は把握できるでしょう。

そのほか、すでに固定資産税を納税している場合は、自宅に送付される固定資産税の納税通知書に添付されている「課税明細書」で確認できます。

【ステップ2】土地の固定資産税評価額を確認する

土地評価額は、「土地面積　×　路線価」の路線価方式で算出されることが一般的です。路線価とは、国税庁が公表している土地価格であり、全国の路線価は国税庁の公式ホームページにおいて確認できます。

参考：国税庁「令和5年分財産評価基準を見る」

【ステップ3】建物の固定資産税評価額を確認する

建物評価額は、役所の職員が実施する「家屋調査」で金額が決定します。家屋調査とは、役所の調査員が自宅を訪れ、家屋の構造や設備の内容、建具や床の材質などを現地確認することです。

まだ建物がない場合には、建物の固定資産税評価額の概算として、購入価格の約50％～70％を目安に計算しておくと、ある程度の金額が把握できるでしょう。

【ステップ4】課税標準額を把握する

固定資産税評価額が決まったら、この金額をもとにした「課税評価額」を計算し把握しましょう。固定資産税評価額は、あくまで土地の時価や評価によって決められた価格のため、新築や土地の大きさに応じた特例による軽減措置を受けられるケースがあります。

課税評価額とは、軽減措置などによって算出された金額のこと。農地や山林など土地は軽減措置が適用されず、固定資産税評価額＝課税評価額となります。一方の、住宅用の土地は軽減特例などが適用され、課税標準額が固定資産評価額よりも低くなることがあるため、固定資産税を計算する際は注意しましょう。

固定資産税の相場を知るのは難しい

新築の一戸建てを取得を検討する際、固定資産税の相場が気になる方もいるかもしれません。しかし、土地も建物も毎年価値が変動するほか、課税額は所有する固定資産によって大きく異なるため平均的な金額を知るのは難しいと言えます。また住んでいる地域によっては、固定資産税に加えて都市計画税の納付が必要となることも覚えておきましょう。

一戸建ての土地や建物における特例措置のシミュレーション

先ほど紹介した「特例措置」は、税負担を軽減させ住宅取得を促進するといった観点から、住宅用地（土地）と新築住宅の建物に対して設けられています。土地と新築住宅に対して特例措置が適用された場合の固定資産税を実際にシミュレーションしてみましょう。

土地に対する特例措置

「住宅用地」を住宅の敷地として利用した場合、「住宅用地の課税標準の特例」は以下のように設けられています。

「小規模住宅用地」と「一般住宅用地」は、線引きが200㎡で区切られています。例えば、250㎡の住宅用地があった場合、200㎡分が「小規模住宅用地」の適用を受け、残りの50㎡が「一般住宅用地」の適用を受ける形となります。

では、具体例をもとに、シミュレーションをしていきましょう。土地の面積が150㎡、土地の固定資産税評価額が1800万円の場合、固定資産税の計算は以下のようになります。

新築住宅（建物）に対する特例措置

新築住宅は、床面積などの一定要件を満たせば、固定資産税が2分の1に減税されます。固定資産税評価額の減額ではないことに注意しましょう。減税期間は、マンション等の3階以上中高層で耐火構造の住宅であれば5年間、それ以外の住宅は3年間です。

長期優良住宅の場合はさらに減免期間が長くなり、マンション等の3階以上中高層で耐火構造住宅の場合は7年、それ以外の住宅は5年です。

例えば、建物の固定資産税評価額が1,500万円、建物面積が100㎡の場合、支払うべき固定資産税は以下のような計算で求められます。

上記のシュミレーションを参考にした場合、新築戸建て住宅の固定資産税は年間で以下の通りになります。

基本的に、これらを加味した税額の計算はすべて市町村などで行われるため、本人の手続きは不要です。しかし長期優良住宅での軽減を受ける場合のみ、市町村へ届出を行わなくてはならないことを覚えておきましょう。

【関連記事】固定資産税は減税できる？軽減措置や申請方法、注意点をご紹介

参考：国税庁「固定資産税制度について」

一戸建て住宅とマンションの固定資産税の違い

一戸建ての購入価格の内訳は、大きく土地と建物に分けられます。一般的に建物の方が土地よりも高くなる傾向にありますが、金額の幅は広く購入価格は以下のようです。

＜新築マンションの購入価格の内訳参考＞

マンションを購入した場合も、住戸部分のほかに土地の持ち分があります。しかし、土地については敷地面積を総戸数で割った面積が所有区分になるため、1戸あたりの土地価格は一戸建てに比べて小さい場合が多く、その分固定資産税も少なくなります。

一方で建物については、木造の多い一戸建てよりもマンションの方が耐用年数が高く、建物の価値が減る減価償却期間が長いため、長期間に渡り固定資産税が下がりにくい傾向にあるでしょう。

一戸建てとマンションの固定資産税を比較した場合、土地や建物の価格は一軒一軒異なるため、どちらが高い低いなどといったことは言えませんが、具体的な検討物件がある場合には、実際の価格を参考に長期的な視点でシミュレーションしておくと安心です。

また、新築一戸建てを建てる場合などは、ハウスメーカーの担当者が過去の事例から、おおよその相場を教えてくれることもあるでしょう。気になる場合には、話を聞いてみるとよいかもしれません。

戸建てとマンションの固定資産税の違いを詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。

【関連記事】分譲戸建てとマンション。住宅購入後に必要な固定資産税の違いとは

一戸建ての固定資産税について計算方法や支払い時期を知っておこう

新築の一戸建てなどの不動産を所有すると、土地や建物に対して固定資産税が課せられます。家を購入するときは、修繕費のほかに、固定資産税も維持費用の一つとして頭に入れておかなければなりません。

固定資産税には決まった計算方法や支払い時期、納付方法があります。必要となる税金のシミュレーションをしてみて、気になることがあれば、家づくりのプロであるハウスメーカーに相談してみてはいかがでしょうか。固定資産税について十分理解し、家づくりを進められるとよいですね。