住宅購入時の贈与税は最大3000万円が非課税に!申告方法や条件とは

費用・制度 2021-05-11
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「親子間または祖父母」から「孫」への贈与金を、住宅取得資金にあてる場合「非課税の特例」を利用できます。今回は、具体的な制度内容や申告方法に加え、夫婦間におけるお金の口座移動や住宅ローン控除に関する注意点など、家づくりに関する贈与税のポイントを解説します。


親や祖父母からの「住宅購入資金」贈与は最大3000万円が非課税


住宅の購入資金として親や祖父母から資金贈与を受けた場合、贈与税に関して非課税の特例を受けられるケースがあります。どのような制度なのか、まずは概要を解説します。


【2021年12月31日まで】親子間・祖父母等から孫への贈与資金が対象

非課税の特例とは、父母や祖父母など直系尊属からの贈与により、住宅を新築、取得または増改築等を行った場合、一定の条件を満たせば、定められた非課税限度額までの金額について贈与税が非課税となる制度です。2015年1月1日から2021年12月31日までの間に行った契約が対象となります。


原則として、資金贈与を受けた場合は、たとえ親族からであっても贈与税が課せられます。しかし「贈与資金を住宅購入資金に充てる場合に限り、特別に贈与税を非課税とする」というのが非課税特例の内容です。


性能が高い住宅ほど、非課税限度額が増える

非課税となる贈与資金の限度額は、対象となる住宅の条件によって異なります。具体的には以下のような条件があります。


  • 購入する住宅にかかる「消費税」
  • 契約締結日
  • 新築等をする住宅の「種類(性能)」


上記の条件から定められた非課税限度額は以下の通りです。


A【住宅購入にかかる消費税率が10%である場合】

契約の締結日が2019年4月1日~2020年3月31日のとき

省エネ等住宅:3,000万円、左記以外の住宅:2,500万円

契約の締結日が2020年4月1日~2021年12月31日のとき

省エネ等住宅:1,500万円、左記以外の住宅:1,000万円


B【上記以外の場合(消費税が8%のケースや個人間売買で消費税がかからないケース)】

契約の締結日が2015年12月31日までのとき

省エネ等住宅:1,500万円、左記以外の住宅:1,000万円

契約の締結日が2016年1月1日~2020年3月31日のとき

省エネ等住宅:1,200万円、左記以外の住宅:700万円

契約の締結日が2020年4月1日~2021年12月31日のとき

省エネ等住宅:1,000万円、左記以外の住宅:500万円


過去に特例の適用を受けている場合など、さらに細かな条件によって非課税限度額が変わる可能性があります。詳しい条件等については、国税庁のホームページを参考にしてみてください。


参考:国税庁「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」


非課税枠は基礎控除額110万円と併用できる

先述の非課税限度額は、贈与税の基礎控除額である110万円と併用することができます。つまり、2021年5月に消費税が10%である省エネ住宅の契約を結んだ場合、1,500万円に110万円を足した1,610万円までの贈与に関して、贈与税がかかりません。


贈与資金の非課税特例を受けるための要件


贈与資金に関して非課税の適用を受けるためには、さまざまな要件を満たしている必要があります。具体的にどのような要件があるのか見てみましょう。


贈与を受ける人の要件

非課税の特例を受けるための、主な要件は次の通りです。

  • 贈与を受けた時に贈与者の直系卑属(贈与者は受贈者の直系尊属)であること
  • 贈与を受けた年の1月1日において、20歳以上であること
  • 贈与を受けた年の所得税に係る合計所得金額が2,000万円以下(新築等をする住宅用の家屋の床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満の場合は1,000万円以下)であること


このほか「贈与を受けた人が住宅を所有すること」や「特定の関係がある人から住宅の取得をしたものではないこと」などの要件があり、特例の適用を受けるには全ての要件を満たしている必要があります。


購入する住宅の要件

対象となる住宅用の家屋は、日本国内にあるものに限定されます。新築又は取得した住宅用の家屋に関しては床面積の要件があり、40平方メートル以上240平方メートル以下でなければなりません。また、床面積の2分の1以上に相当する部分を贈与を受けた人が居住用として利用している必要があります。


中古住宅を購入する場合は、20年以内(耐火建築物の場合は25年以内)に建築されたものでなければならない点に注意しましょう。


非課税特例の適用を受けるための手続き


必要書類を揃えて税務署に申告する

住宅資金贈与の非課税特例を利用したい場合は、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに、所定の書類を揃えて納税地の所轄税務署に申告をする必要があります。主な必要書類は、以下の通りです。


  • 非課税の特例の適用を受ける旨を記載した贈与税の申告書
  • 戸籍謄本
  • 新築や取得の契約書の写し など


マイナンバー制度が導入されたことにより、個人番号を記載した各種申告書等を提出する際は、本人確認書類の提示または写しの添付が必要となります。


申告漏れの場合は、特例が適用されない

税務署への申告漏れがあった場合は、特例の適用を受けることができず、納税義務が発生します。基本的に、1年間にもらった贈与金が基礎控除額の110万円を超えた場合は、申告書を提出する必要があります。


そのため申告漏れがあった場合には、贈与税に加えて、無申告加算税や延滞税を支払いが求められるケースもあるため注意しましょう。早めに必要書類を確かめ、準備しておくことが大切です。


住宅資金の贈与を受ける際に知っておきたいポイント


相続時精算課税選択の特例を選択することも可能

相続時精算課税制度とは、贈与された財産を相続時に相続財産として加算し、一括して相続税として納税する仕組みの制度です。相続が発生しない限り、受贈者は2,500万円まで贈与税を納めずに贈与を受けることができます。


通常は贈与者が60歳以上の場合に選択できる制度ですが、両親又は祖父母からの贈与で住宅取得等資金を得た場合、一定の要件を満たせば、贈与者が60歳未満であっても相続時精算課税を選択できます。具体的な要件については以下のホームページを参考にしてみてください。


参考:国税庁「No.4503 相続時精算課税選択の特例」


贈与額が多いと住宅ローン控除が減るケースも

住宅の取得金額に比べて、贈与額と住宅ローン借入額の合計が多い場合、住宅ローン控除(減税)の控除対象額がローン借入額よりも低くなるケースがあります。例えば、住宅の取得費用が5,000万円で、贈与額2,500万円、住宅ローンの借入額3,000万円であった場合を考えてみましょう。


このとき、取得価格5,000万円から贈与額2,500万円を差し引いた2,500万円が住宅取得のための借入額と見なされます。住宅ローンが3,000万円であっても、500万円は住宅ローン控除の対象外となってしまうことを覚えておきましょう。


参考:国税庁「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除」


夫婦間で贈与税が発生することも。住宅購入する際の注意点


夫婦で住宅を購入する場合、夫婦間で資金の口座移動を行わなければならないケースもあるでしょう。ここでは、夫婦間でのお金の取り扱いに関する注意点を解説します。


夫婦間でも高額の口座移動は贈与とみなされる

夫婦間でも、原則として贈与税は発生します。ただし、生活費や教育費に充てるために必要と認められたものに関しては、贈与税がかかりません。


夫婦で住宅を購入するケースでは、夫婦間で多額のお金を口座移動するケースも考えられますが、住宅購入費用は非課税となるケースに該当しません。授受された金額や背景によっては「贈与である」とみなされ、贈与税の対象となる可能性があるため注意しましょう。


住宅購入時は負担金額に応じた共有名義にする

共同名義で不動産を取得する場合は「不動産の持ち分」と「取得費用の負担割合」が異なるときも気をつけましょう。例えば、夫が不動産の取得費用を全額負担しているのに、名義を100%妻にした場合は、夫が妻に贈与をしたとみなされ、贈与税が課せられます。不動産を夫婦による共有名義とする場合は、持ち分の割合にあわせた支払い負担を検討する必要があるでしょう。


住宅購入時にかかる贈与税は非課税特例を活用しよう