賃貸併用住宅とは？メリットやデメリット・費用をまとめて紹介
賃貸併用住宅の間取りや後悔・失敗しないためのポイントを知りたい方もいますよね。住宅ローンが利用できるのか気になる方もいるかもしれません。今回は、費用面など賃貸併用住宅の特徴や間取りパターン、メリット・デメリットをご紹介します。税制上のメリットについてもご紹介しますので、参考にしてください。
賃貸併用住宅とは、自宅部分と賃貸部分がある建物のこと
自分たちの快適な居住空間を確保しながら家賃収入も得られる「賃貸併用住宅」。まずは、賃貸併用住宅の特徴を解説します。
賃貸併用住宅の特徴
賃貸併用住宅とは、1つの建物に「自宅部分」と「賃貸部分」がある住まいのこと。自宅として必要なスペースを確保した上で、余ったスペースを賃貸に出し収入を得られることが大きな特徴です。
賃貸併用住宅は、自宅の建て替えや土地活用方法として、近年では幅広い年代からの注目を集めています。
賃貸併用住宅の建築費用は、一般的な住宅に比べて割高
賃貸併用住宅は、一般的な戸建て物件に比べ建築費用が割高となります。賃貸面積分の価格に加え、部屋数分のドアやキッチン・お風呂などの設備費用が増えるためです。
賃貸併用住宅の建築費用を抑えたい場合は、「建物の凹凸を減らして外壁の面積を少なくする」「間取りをシンプルに、ドアや建具を最小限にする」などの工夫が必要となります。
賃貸併用住宅は住宅ローンでの購入が可能
賃貸併用住宅は、居住用の床面積が建物全体の50％以上を占めるなど、一定の条件を満たせば「住宅ローン」を利用することが可能です。
住宅ローンは、アパートなどの投資用物件を建築する際に利用する「アパートローン」に比べ、低金利・長期間のローンを組むことができます。一定の条件を満たせば、住宅ローン控除を受けることも可能です。
もし、居住用の床面積が50％に満たない場合は、居住用部分と賃貸部分を分けて登記し、居住部分の土地と建物にだけ住宅ローンを適用する方法もあるので、検討するとよいでしょう。
賃貸併用住宅で得られる収入額・収益モデル
賃貸併用住宅で後悔しないために、どのくらいの収益を得られるのか知りたい方もいるのではないでしょうか。
賃貸併用住宅は、入居者が確保できている限りは安定した収入が見込めます。しかし、アパートやマンションに比べると世帯数が少ないため、儲けが大きい運用方法ではないことを理解しておきましょう。
〈収入例〉
・3LDKまたは4LDKの1戸を12万円/月で賃貸した場合：年間144万円の収入
賃貸併用住宅を検討する場合、まずは家賃収入の目標を決めてから、賃貸部分の世帯数や必要な間取り、設備などを決めるとよいでしょう。地域の賃貸需要をしっかり調査し、オーナーの家族構成と入居者の生活スタイルを想定しておくことが大切です。
《実例紹介》賃貸併用住宅の間取りパターン
賃貸併用住宅では、間取り次第で、空間の使い勝手が変わります。ここからは、賃貸併用住宅の間取りパターンについてご説明します。
「上下タイプ」か「縦割りタイプ」か
賃貸併用住宅の建物プランには、「上下タイプ」「縦割りタイプ」の間取りパターンがあります。
【上下タイプ】
上下タイプとは、建物を上下階で横割りにし、オーナー住居と賃貸部分を配置する間取りです。1階を自宅にして2階を賃貸住宅にするパターンと、その逆のパターンがあります。3階建ての場合でも「2階を自宅と賃貸で半分ずつ使う」など、さまざまな間取りを検討できます。
上下タイプで1階を自宅にする場合のメリットは次の通りです。
- 庭を利用できる
- 階段の上り下りが必要なく、バリアフリーにすることもできる
- セキュリティ面の安心感から、上階の家賃を高めに設定できる など
逆に、2階以上を自宅にする場合のメリットは次の通りです。
- 上階の足音が気にならない
- 眺めが良い環境に住める など
ただし、2階以上に自宅を設けた場合は、「下の階への音漏れが気になる」といったデメリットがあることも理解しておきましょう。
【縦割りタイプ】
縦割りタイプとは、建物を縦割りにしてオーナー住居と賃貸部分を配置する間取りです。賃貸部分も上下階と繋がったメゾネットタイプにする場合と、上下を別々の住居にする場合があります。このタイプでは、自宅の玄関と賃貸部分のエントランスを完全分離することも可能です。
縦割りタイプのメリットは、次の通りです。
- 眺望を楽しめる
- 上下階の音を気にしなくてよい
デメリットとしては、自宅と賃貸部分の両方に、階段やエレベーターの設置面積を確保しなければならない点が考えられます。
「ファミリー世帯向け」か「単身向け」か
賃貸併用住宅は、「ファミリー世帯向け」か「単身向け」に分けられます。土地の立地環境に応じて、どちらにするか検討しましょう。
「ファミリー世帯向け」のメリットは、子どもの通学のため、長期の入居が見込まれること。ファミリー世帯世帯向けの賃貸併用住宅にする場合は、学校や公園、病院などが近くにあるなど、子育てしやすい立地環境が大切です。
「単身向け」の場合は、駅に近いなど利便性の良いエリアであれば需要が高く、安定的な経営が期待できます。ファミリールームに比べワンルームの方が1㎡辺りの家賃を高めに設定できるため、収益を高められるといったメリットもあります。
賃貸併用住宅のメリット
《メリット1》土地を最大限に活用できる
賃貸併用住宅は、土地を最大限に活用できる建物です。例えば、3階建て以上の建築が可能な場所に土地を持っている場合は、賃貸スペースを作ることも検討してみてはいかがでしょうか。すでに戸建てを持っている場合でも、自宅に使用していない部屋がある場合は、リフォームをして賃貸スペースを作れば、収入が期待できます。
《メリット2》家賃収入による住宅ローン返済が可能
賃貸併用住宅なら家賃として得た収入を「住宅ローン返済」に充てることができます。一般的な住宅を建てるよりも、金銭面での負担が少なくなることは嬉しいメリットですよね。ある程度の家賃収入が見込まれる場合は、事業計画を立てることでローンが組みやすくなります。
《メリット3》老後の収入源とすることができる
賃貸から得た家賃収入は、老後、年金以外の継続的な収入源とすることができます。老後の暮らしまで考えて賃貸併用住宅を建てる場合は、バリアフリーに配慮した住まい設計ができるとよいですね。
《メリット4》ライフスタイルに合わせて柔軟に対応できる
賃貸併用住宅は、ライフスタイルの変化に柔軟に対応できる点もメリットです。賃貸スペースを作っておけば二世帯住宅に転用することも可能でしょう。住んでいた賃貸併用住宅を転居することになった場合は「自宅部分も賃貸にする」、賃貸スペースが空いている場合は「家族が一時的に利用する」といった活用方法もありますよ。
賃貸併用住宅のデメリット・注意点
賃貸併用住宅で失敗しないためには、メリットだけでなくデメリットを把握しておくことも大切です。賃貸併用住宅のデメリット・注意点を3つご紹介します。
《デメリット1》賃貸管理が大変
賃貸併用住宅の場合、賃貸部分の管理が必要です。自分で管理する「自主管理」にした場合は入居者からの問い合わせや賃貸部分の掃除・修繕などに苦労することも考えられます。管理業務が行き届かないと入居者の満足度が下がり、入居率にも影響します。賃貸経営で後悔しないためには、専門の会社に管理委託することも検討しましょう。
《デメリット2》需要がない場合には、空室となる可能性もある
入居需要がない場合、賃貸部分が空室となり、家賃収入が入らない可能性もあります。賃貸併用住宅を建てる際は、エリアの立地調査をしっかり行なって、賃貸のニーズを把握した間取りにすることが大切です。
入居者が求める設備などに気を配り、入居者の満足度を上げることもポイント。建築後には、入居者の募集条件の見直しなど、入居率を上げるための対策を講じるとよいでしょう。
《デメリット3》中古住宅として売却しにくい
賃貸併用住宅は、将来中古住宅として売却しにくいこともデメリット。一般的な戸建てやアパートを購入したい方にとっては購入対象にならないため、賃貸併用住宅の購入者はある程度限定されます。事前に売却しやすい間取りや仕様、価格などを考慮しておき後悔のないようにしましょう。
賃貸併用住宅は「税金対策」にも有利
賃貸併用住宅は、税金対策にも有効です。ここからは、税制上のメリットをご紹介します。
所得税：必要経費の控除で、税金の減額が可能
固定資産税や借入金の支払利息、減価償却費といった「賃貸部分に関わる必要経費」は、所得控除の対象です。家賃収入から必要経費分を控除できるため、不動産所得が減って所得税が減額されます。
参考：国税庁「No.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)」
固定資産税・都市計画税：土地・建物とも軽減措置あり
賃貸併用住宅は、土地・建物ともに、固定資産税の軽減措置が受けられます。
・土地の場合
１戸あたり面積200㎡までの土地は「小規模住宅用地」として扱われ、課税標準額が1/6（都市計画税は1/3）に、土地の200㎡を超えた部分は、課税標準額が1/3（都市計画税は2/3）に軽減されます。例えば、自宅1戸、賃貸住宅5戸を所有する賃貸併用住宅の場合は、1200㎡（＝200㎡×6）までが1/6の減額対象となります。
参考：東京主税局「Q29 住宅用地とは何ですか。また、住宅用地に対する特例措置とは何ですか。」
・建物の場合
1戸あたりの床面積が50㎡（賃貸部分は40㎡）以上280㎡以下の新築住宅の場合、120㎡までの自宅部分は3年間（3階建て以上の準耐火構造・耐火構造の場合は5年間）、固定資産税が1/2に軽減されます。
不動産取得税：賃貸部分の戸数ごとに控除額が増加
「不動産取得税（固定資産税評価額×3％）」とは住宅を新築するなど、不動産を取得した際に1度だけ課される地方税です。東京都主税局によると、不動産取得税を計算する際、一定の条件を満たせば固定資産税評価額から、1戸ごとに1,200万円を控除できます。
つまり自宅1戸、賃貸住宅2戸の賃貸併用住宅なら、3600万円（＝1,200万円×3）の控除が可能となります。
参考：東京都主税局「Q12新築住宅を取得したときに不動産取得税の軽減制度はありますか。」
相続税：評価額を低く抑えることが可能
相続税は、不動産などの遺産額が基礎控除（3,000万円）を超える場合に課税される税金です。賃貸併用住宅は、賃貸部分が自宅部分よりも低い評価となるため、自宅のみの場合より不動産評価額を低く抑えることができます。
さらに、亡くなった人が使用していた土地を、一定の要件を満たす方が相続する場合は、「小規模宅地等の課税の特例」が適用され、最大330㎡まで80%の軽減を受けることが可能です。
参考：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
【関連記事】新築時にかかる税金はいくら？控除制度や税金対策について解説
賃貸併用住宅が得意なハウスメーカーを探そう
大手ハウスメーカーでは、豊富な知識と長年の経験を活かした賃貸併用住宅の提案が可能です。建築実績が豊富で企画力に優れた大手ハウスメーカーなら、敷地の可能性を最大限に活かした住宅を建てられるでしょう。計画段階から経営までをきめ細かくサポートしてくれるハウスメーカーを探してみてください。
【関連記事】大手ハウスメーカーの特徴を一覧で比較！検討初期に知りたい基本情報まとめ
後悔・失敗のない「賃貸併用住宅」を建てよう
賃貸併用住宅は、居住空間を確保しながら家賃収入も得られる住まいです。建築費用は一般的な住宅と比べて割高ですが、条件を満たせば住宅ローンや税制上のメリットも享受できるでしょう。ご紹介したメリット・デメリットや間取りなどを参考に、後悔や失敗のない賃貸併用住宅を建ててくださいね。
