第一種住居地域とは？高さ制限などの建築制限やまちの特徴を紹介

家選びネット公式 (ie-erabi.net) 2024-02-05

基礎知識

第一種住居地域は都市計画法で定められた用途地域の一つで、住環境を守るための地域です。建てられる建物の大きさや種類は用途地域によって決まっているため、住宅を建てる際は、第一種住居地域の特徴をしっかり理解しなければいけません。今回は、第一種住居地域に注目し、まちの特徴、高さ制限や日影規制、建ぺい率や容積率などの建築制限、第二種住居地域との違い、メリット・デメリットなど、第一種住居地域について詳しく解説します。

第一種住居地域とは？

第一種住居地域は用途地域の一つであり、住環境を保護するための地域のことを指します。用途地域とは、都市計画法により土地の使い方に関するルールが定められたエリアのことです。

第一種住居地域は13種類ある用途地域のうち、街の雰囲気や住環境を守る目的で行政に指定された地区となります。

用途地域は、下記のように「住居系」「商業系」「工業系」で区分されています。

住居系（8地域）	商業系（2地域）	工業系（3地域）
第一種低層住居専用地域第二種低層住居専用地域第一種中高層住居専用地域第二種中高層住居専用地域第一種住居地域第二種住居地域田園住居地域準住居地域	近隣商業地域商業地域	準工業地域工業地域工業専用地域

用途地域については、不動産を売買する際には、不動産重要事項説明書の「建築基準法に基づく制限」という項目で必ず説明しなければならない内容とされています。

参考：国土交通省：「建築基準法（集団規定）」

第一種住居地域の特徴

第一種住居地域は住宅・店舗・工場等が混在するエリア

第一種住居地域は、住居環境を保護するための地域ですが、多くの住宅が建つ中に、飲食店などの「商業施設」や「工場」、学校や病院などの「公共施設」が混在する地域です。住居専用地域ではないため、一戸建てやマンションなどの近くに、3000㎡までの飲食店や事務所、工場やホテルなどがあるのが、このエリアの特徴といえるでしょう。

第一種住居地域は、あくまでも快適な住環境を守る地域のため、建築できる建物を制限する「用途制限」があります。「建てられる建物」と「建てられない建物」は以下の通りです。

建てられる建物（◯）	建てられない建物（✕）
住宅共同住宅（マンション等）寄宿舎下宿兼用住宅 3000㎡以下の店舗や事務所 3000㎡以下のボーリングや水泳場などの運動施設 3000㎡以下のホテルや旅館学校図書館病院神社、寺院、教会 50㎡以下の危険性や環境を悪化させるおそれが非常に少ない工場作業場床面積が50㎡以下の自動車修理工場 3000㎡以下の畜舎 3000㎡以下で火薬や石油等の危険物の貯蔵・処理の量が非常に少ない施設など	3000㎡を超える店舗や事務所マージャン・パチンコ屋カラオケボックス劇場、映画館馬券、車券発売所キャバレー・ナイトクラブ倉庫業倉庫 3000㎡を超えるの自家用倉庫など

建てられる建物（◯）

建てられない建物（✕）

住宅
共同住宅（マンション等）
寄宿舎
下宿
兼用住宅
3000㎡以下の店舗や事務所
3000㎡以下のボーリングや水泳場などの運動施設
3000㎡以下のホテルや旅館
学校
図書館
病院
神社、寺院、教会
50㎡以下の危険性や環境を悪化させるおそれが非常に少ない工場
作業場床面積が50㎡以下の自動車修理工場
3000㎡以下の畜舎
3000㎡以下で火薬や石油等の危険物の貯蔵・処理の量が非常に少ない施設など

3000㎡を超える店舗や事務所
マージャン・パチンコ屋
カラオケボックス
劇場、映画館
馬券、車券発売所
キャバレー・ナイトクラブ
倉庫業倉庫
3000㎡を超えるの自家用倉庫など

住宅以外の建物が混在している地域とはいえ、映画館や劇場などの人が集まる施設や、ナイトクラブなどの風俗営業に係る施設、危険性や環境を悪化させる恐れのある工場などの建築はできません。

参考：東京都都市整備局「用途地域による建築物の用途制限の概要」

同じ第一種住居地域でも固定資産税が高くなる可能性も

土地や建物などの不動産を所有していると、土地と建物それぞれにかかる固定資産税という税金を支払わなければなりません。

固定資産税は、所有する土地や建物の評価額（課税標準額）に標準税率を掛けて算出されます。固定資産税の計算に使用される評価額は、商売をすることで利益を上げられる商業系地域ほど高くなる傾向にあります。つまり、同じ第一種住居地域内でも、駅や幹線道路沿いの方が評価額が上がると同時に、固定資産税も高くなる可能性があることを知っておきましょう。

参考：総務省「固定資産税の概要」

第一種住居地域と他の用途地域の違い

13種類ある用途地域の中には、第一種住居地域と名称の似た地域があります。ここでは、「第二種住居地域」や「第一種低層住居専用地域」について、第一種住居地域との違いをご紹介します。

第二種住居地域と第一種住居地域の違い

第二種住居地域も第一種住居地域と同様に住環境を守る地域ですが、第一種住居地域に比べて、建築に関しての用途制限が緩い地域になります。基本的に第一種住居地域では建築できないパチンコ屋やカラオケボックス、勝馬投票券発売所などの遊戯施設も建築でき、店舗や事務所の割合も高いようです。第一種住居地域では禁止されている、10,000㎡を超える店舗の建築も可能です。

第一種住居地域と第二種住居地域にそれほど違いはないともいわれますが、店舗などが増えれば必然的に人が集まり、利便性も向上するため、場所によっては景観や雰囲気が大きく異なることもあります。住宅に特化した第一種住居地域に比べて騒音が気になるといったこともあるかもしれません。土地を購入する際には、実際に現地へ趣き、まちの様子を確かめることが大切です。

第一種低層住居専用地域と第一種住居地域の違い

住環境を良好に保つ目的が大きい「第一種低層住居専用地域」は、第一種住居地域に比べて建物の大きさや高さを決める法規制が厳しいエリアです。低層住宅のための地域なので、小規模なお店や事務所をかねた住宅は建てられます。建物の密集度が低く、庭などの緑地帯も多い閑静な住宅街のようなエリアですが、近くに病院やコンビニなどの買い物施設がないため、不便を感じる場面もあるかもしれません。