【第一種・第二種住居地域】高さ制限などの建築制限やまちの特徴を紹介

基礎知識 2021-11-04
5ae47518 2b57 4a9e 8fc0 880e39939b69

第一種住居地域に住宅を建てる際、高さ制限や日影規制、建ぺい率や容積率などの「建築規制」や「第二種住居地域との違い」が気になる方もいるかもしれません。今回は、第一種・第二種住居地域に注目し、まちの特徴や建築制限、メリット・デメリットについて詳しく解説します。


「第一種住居地域」「第二種住居地域」は用途地域の一つ


「第一種住居地域」と呼ばれる地域について、詳しく知りたい方もいるのではないでしょうか。第一種住居地域と似た地域に「第二種用途地域」がありますが、どちらも用途地域の一つです。


用途地域とは、土地の使い方に関するルールが定められたエリアのこと。都市計画法に基づき、街の雰囲気や住環境を守る目的で行政に指定された地域地区の一つです。用途地域は全13種類あり、下記のように「住居系」「商業系」「工業系」で区分されています。


住居系(8地域)

第一種低層住居専用地域

第二種低層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域

第二種中高層住居専用地域

第一種住居地域

第二種住居地域

田園住居地域

準住居地域


商業系(2地域)

近隣商業地域

商業地域


工業系(3地域)

準工業地域

工業地域

工業専用地域


住居系地域の中でも似た地域である「第一種住居地域」「第二種住居地域」は、どのような特徴を持つ地域なのでしょうか。それぞれの特徴について詳しく紹介していきます。


「第一種・第二種住居地域」は3階建てや店舗も建築可能!まちの特徴を紹介


第一種・第二種住居地域は、どちらも住居環境を保護するための地域です。ほかの低層住宅地域や中高層住居系地域と比べた違いを解説します。


「第一種・第二種住居地域」は住宅・店舗・工場等が混在するエリア

第一種・第二種住居地域は、多くの住宅が建つなかにも、飲食店などの「店舗」や「工場」、学校や病院などの「公共施設」が混在する地域です。一戸建てやマンションなどの近くに、飲食店や事務所、工場やホテルなどがあるのも、このエリアの特徴と言えます。


第一種・第二種住居地域は、あくまでも快適な住環境を守る地域のため、建築できる建物を制限する「用途制限」があります。映画館や劇場などの人が集まる施設や、ナイトクラブなどの風俗営業に係る施設、危険性や環境を悪化させる恐れのある工場などの建築はできません。


第一種住居地域と第二種住居地域の違い 

第一種住居地域は、第二種住居地域に比べ、建築に関しての用途制限が厳しくなります。第二種住居地域で許可されているパチンコ屋やカラオケボックス、勝馬投票券発売所などの遊戯施設も、第一種住居地域では基本的に建築できません。


さらに、第二種住居地域では10,000㎡を超える店舗の建築が可能ですが、第一種住居地域では床面積が3,000㎡を超える店舗の建築が禁じられています。


第一種住居地域と第二種住居地域にそれほど違いはないと言われますが、場所によっては景観や雰囲気が大きく異なることもあります。土地を購入する際には、実際に現地へ行き、まちの様子を確かめることが大切です。


「第一種・第二種住居地域」の高さ制限や日影規制は緩やか。マンションも可能


第一種・第二種住居地域は、住居専用地域に比べると規制が緩やかです。高さ制限や日影規制が厳しくないため、建築する際の自由度が高く「高層マンション」や「3階建て」なども建築できます。


建物の「高さ制限」については、第一種・第二種住居地域ともに以下のような規制が適用されます。


  • 道路斜線制限:道路の通風や採光を確保するための制限
  • 隣地斜線制限:隣の敷地の通風や採光を確保するための制限


建物の高さを制限する「絶対高さ」や「北側斜線制限(北側に建つ建物の採光を確保するための制限)」については規制がありません。


ただし、地方公共団体が条例で指定する区域においては「高さ10mを超える建築物」に対して、「日影規制」(近隣の敷地の日照を確保し、住環境を保護するためのルール)の適用があり、建物の高さが制限されます。


第一種・第二種住居地域の建ぺい率・容積率