土地購入における注意点を徹底解説！後悔しないための5つのポイント
住宅を建てる際にまず行うのが、土地選びです。土地購入には、どのような注意点があるのでしょうか。土地の契約をする前に知っておきたいポイントを押さえておくと、後悔のない買い物につながります。
今回の記事では、満足のいく土地を購入するための注意点と、土地探しで重要な5つのポイントを解説します。土地購入にかかる税金や後悔しないための方法もご紹介しますので、土地購入の参考にしてください。
土地購入で注意したい失敗事例とは？
家を建てるための土地の購入は、多くの人にとって一生に一度あるかないかの大きな買い物です。しかし、知識や経験がない状態で土地を購入すると、将来後悔につながることもあるかもしれません。そうならないためにも、まずは土地購入で失敗した事例を見ていきましょう。
【事例1】悩んでいる間に他の人に売れてしまった
土地探しはじっくりと検討することも大切ですが、購入するか悩んでいる間に他の人に売れてしまったというケースは少なくありません。利便性が高く、一戸建てに適した広さで、価格が相場並みといった好条件が揃った土地は、魅力的で人気も高いです。
「もっと気に入る土地が見つかるかもしれない」「他の不動産会社でも話を聞いてみたい」「間取りを考えてから決断したい」という慎重さも大切ですが、手に入れられなかった土地への後悔が残る方もいます。
【事例2】法規制の知識不足で希望通りの家が建てられなかった
建てたい家の大きさと土地の広さがマッチしていても、法規制によってイメージ通りの家を建てられないことがあります。敷地面積に対する建築できる面積を表す「建ぺい率（建蔽率）」や、敷地面積に対する延床面積を指す「容積率」は用途地域によって定めが異なりますが、これらを知らない状態で土地を購入して想定よりも小さな家しか建設できず、後悔につながることもあるかもしれません。
家を建てる際のルールには、他にも、隣接する土地の日照や風通しを遮らないために建物の高さを制限する「斜線制限」や、土地と道路に2m以上接することを定める「接道義務」などがあるため、注意が必要です。
【事例3】未整備の土地だったため追加の費用がかかった
「周辺の相場よりもリーズナブルな価格で購入したけれど、住宅を建築するための整備がされていなかったため追加の費用がかかった」という事例もあります。必要な整備は土地によってさまざまですが、例として家を建てる前の地盤の再調査や補強などが考えられます。
道路から建物までの距離が長い「旗竿地」と呼ばれる土地で、ガスや電気、上下水道が敷地の手前側までしか整備されていない場合は、家を建てる場所まで延長して引き込まなくてはなりません。
【事例4】周辺環境がイメージと違った
土地購入後の雰囲気が思っていたものと異なると感じることもあるでしょう。「家の前の道路が通勤時間になると交通量が多く危ない」「街灯が少なくて夜間の安全性に不安がある」「飲食店と駅が近く想像以上に賑やかだった」などが挙げられます。
また、ハザードマップを確認していなかったため、災害時に注意が必要なエリアであったことを土地契約後に知るケースも少なくありません。
土地購入で重要な4つの注意点
ここからは、土地を購入する前におさえておきたい4つの注意点を解説します。
1．場所によっては法令上の制限がある
都市計画の中には、土地利用計画（住宅や店舗、事務所、工場などさまざまな土地を、秩序立てて効率的に利用することを目的とした計画）というまちづくりの規定があります。都市計画地域に該当している場合は、建設できる建物の種類が制限されるため、事前に用途地域（どのような使い方をするよう定められている土地か）を確認しましょう。
13種類ある用途地域のうち、工業専用地域以外は住宅の建設が可能です。ただし、住環境や利便性に違いがあるため、ライフスタイルやプランに合った地域を検討するといいでしょう。
2．建ぺい率や容積率を意識して土地を選ぶ
建ぺい率や容積率は、用途地域によって異なります。購入を検討している土地の用途地域を確認したうえで、建てたい家の広さが実現できるのかを事前に確認しておきましょう。
また、幅員が4m未満の「細街路（さいがいろ）」がある場合は、災害時に緊急車両が入れるように敷地や建物を後退（セットバック）をさせることが建築基準法で定められています。そのため、セットバックする分の敷地を建ぺい率や容積率に含まずに計画を建てる必要があります。
3．インフラ整備がされているか確認する
土地購入の際は、住宅の建設という視点でインフラ面にも注意しましょう。電気やガス、上下水道の引き込みがなされているかや、土地に面する道路の種類や幅を確認し、土地購入後に自分たちで行う整備にかかる費用を算出します。費用や時間をかけてもいいと思える土地であれば、後悔なく家づくりに進めるでしょう。
4．災害リスクを調べてから契約する
地震や土砂崩れなどの災害リスクを知ったうえで土地を購入することも重要です。自治体がまとめるハザードマップのほか、国土交通省が運営する「ハザードマップポータルサイト」でも洪水・土砂災害・高潮・津波のリスク情報、道路防災情報、土地の特徴・成り立ちなどが確認できます。
購入を検討している土地と周辺地域が、以前はどのような場所だったかを知りたい場合は、国土地理院の「地理院地図」で調べることが可能です。地形図や地形分類、近年の災害情報、年代別の写真や土地の成り立ちなどが掲載されています。
参考：国土交通省「ハザードマップポータルサイト」
参考：国土交通省「地理院地図」
土地購入にかかる税金
土地を購入する際は、さまざまな税金を納める義務があります。ここでは、土地購入にかかる税金について見ていきましょう。
固定資産税
固定資産税とは、土地や建物などの所有者に課税される地方税のこと。固定資産税の納付義務は、毎年1月1日時点で不動産を所有している人に課されるため、年の途中で土地を購入した場合は翌年から納税義務者となります。
ただし、実際には固定資産税を日割りにし、土地購入から年末までの固定資産税を売主に支払うのが一般的です。起算日は各自治体によって異なるため、事前に確認しておきましょう。
不動産取得税
土地を購入（取得）した際は、都道府県から課される不動産所得税もかかります。不動産取得税は、固定資産税評価額（課税標準額）に税率を掛け合わせて計算されます。
なお、2027年3月31日までは課税標準の特例および特例措置が講じられており、土地の場合は固定資産税評価額の2分の1が課税標準額として計算され、さらに一定の控除が受けられます。
印紙税
印紙税とは、課税文書（税金が課せられる文書）に対して課される税金のこと。土地購入においては、「不動産売買契約書」への印紙税相当額の収入印紙の貼り付けをもって納税とされます。
印紙税額は土地の売買金額によって異なります。租税特別措置法により、2027年3月31日までの間に作成された契約書には、印紙税の軽減措置が講じられています。
登録免許税
土地を購入すると、 所有権保存や所有権移転の登記が必要です。その登記にかかる税金を登録免許税と言います。また、住宅ローンを組む際には抵当権の設定登記を行いますが、申請の際にも登録免許税を納付します。
税額は固定資産税評価額に税率を掛けた金額となりますが、登記の内容によって標準税率が異なります。また、登録免許税にも軽減措置が適用されます。
土地購入前に確認しておきたい3つのポイント
理想の土地を手に入れるために確認しておきたいポイントを、3つご紹介します。
1．条件と優先順位を決める
土地を購入してから後悔しないためにも、家づくり全体の条件や優先順位を決めておくことが重要です。家族構成やライフプランに合わせた間取りから住宅の広さ、庭や駐車場まで、理想の土地の広さや形を具体的にイメージしましょう。
条件を洗い出し、優先順位をつけることで、どのような土地が適しているのか検討できます。希望に近い土地が見つかった際、土地が売れてしまう前に契約するかも判断できるでしょう。
2．家づくり全体にかける予算を決める
土地と建物を合わせて、家づくり全体の予算を決めておくこともポイントです。全体の予算から希望するプランに合わせた建物価格を差し引いた金額が、土地を購入する際の予算になります。
土地にかけられる予算を決めておくと、追加で諸費用が必要になる土地を検討する際の判断がしやすくなります。また、住宅ローンの借入額や審査にも関わってくるため、あらかじめ資金計画や予算の上限を決めておくと返済計画が立てやすいです。
3．周辺環境をリサーチする
インターネットや地図上で情報収集した後、実際に足を運んで周辺をリサーチしたうえで土地の契約に進むことも大切です。平日と休日、通勤時や昼間、夜など、可能な限りさまざまなシーンを見学できると、時間帯ごとの交通量や街灯の量、通行人の雰囲気などがわかりやすいです。
地域によってゴミの出し方や指定の袋の有無、自治会への参加頻度などにも違いがあるため、立地や利便性以外の部分も確認できるといいですね。
後悔しない土地購入の方法
土地選びのポイントを知っていても、個人では「本当にこれでいいのか」「一生の買い物だから専門家の意見も聞きたい」と考えることもあるでしょう。土地の購入で後悔しないためにも、土地の専門家や家づくりのプロに相談しながら決めることもひとつの手段です。
複数の不動産会社で探す
土地購入を希望するエリアが決まっている場合は、地元の不動産会社に相談してみましょう。中には、その土地に多くの不動産を所有する地主と結びつきが強い会社もあります。
不動産会社ごとにインターネット上で公開していない固有の土地情報をもっていたり、学区など地域特有の情報も相談できたりすることもあるため、複数の不動産会社をまわってみるといいでしょう。
ハウスメーカーなどの建築会社に依頼する
購入した土地に家を建てるまで一貫して相談できるハウスメーカーや工務店に依頼するのもおすすめです。ハウスメーカーは一戸建て住宅を建てるために適した土地を仕入れているため、土地探しから相談することも可能です。
購入を検討している土地がそもそも住宅建設に適しているのか、家づくりのプロの目線で見極めてもらえます。希望する間取りや外構のイメージを伝えたうえで、土地探しを依頼できるでしょう。
押さえておきたい注意点を確認して納得の行く土地を探そう
購入を検討している土地がイメージする家の建設に適しているかを、個人で判断するのは難しいと言えます。後悔することのないよう、事前に土地購入における注意点を押さえた上で、必要な情報収集を行いましょう。
地元の不動産会社や大手ハウスメーカーに土地探しを依頼し、専門家の目線で見てもらうこともひとつの選択です。ご紹介した注意点を参考に、納得の行く土地を見つけられるといいですね。
