分譲地とは。メリットやデメリット、購入時に知っておきたい注意点

家選びネット公式 (ie-erabi.net) 2023-08-17

基礎知識

分譲地とは、広い土地を不動産会社などが買い上げて、いくつかの区画に分けて販売する土地のことです。今回の記事では、分譲地とはなにか、ほかの住宅用地との違いやメリット・デメリットを解説します。分譲地を選ぶ際のポイントも紹介するので、家づくりにおいて分譲地の購入を検討してる方は参考にしてください。

分譲地とは

家を建てる際に土地を持っていない場合は、購入して用意する必要があります。家づくりのために土地を探していく中で「分譲地」という表現を見たことがある方も多いのではないでしょうか。まずは、分譲地とはどのような土地のことを指すのか解説します。

不動産会社などが広い土地を区画整理し販売している土地

分譲地とは、広い土地を区画整理して、住宅用として小分けに販売している土地のことです。「宅地分譲」と呼ばれるケースもあります。また、分譲地の仲間には「開発分譲地」もあります。開発分譲地は分譲地よりも規模が大きいのが特徴で、もともと宅地でなかった広い土地を都市計画に基づいて、開発行為と言われる宅地整備工事を実施し造成や区分けを行います。

なお、分譲地は街全体を新しく開発するような大規模なものから、10区画ほどの小規模なものなどさまざまですが、いずれも建物を建てることを目的としています。

「宅地」「造成地」との違い

「分譲地」という言葉以外に、「宅地」「造成地」という土地を耳にすることもあるでしょう。宅地や造成地は分譲地と何が違うのか、簡単に説明します。

宅地とは

宅地は、土地の「登記記録」に記載される「地目（ちもく）」の一つです。地目とは土地の用途を示すもので、宅地は「建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地」と定義されています。「分譲地」は住宅用に販売されている土地ですが、「宅地」は店舗など住宅以外の建物もつくることができます。

造成地とは

造成地とは、住宅建設のために整備した土地のことです。山林や田畑などもともと宅地ではなかった場所で、盛土・切土・埋立・地盤改良などの土木工事を行い、建物を建てられる状態にします。いわば人工的につくった住宅用地です。不動産会社が農地や山林を買い上げて造成工事を行い、「分譲地」として販売することもあります。

宅地と造成地は、どちらも分譲地と同じく建物をつくるための土地です。一方で、それぞれ土地の特徴や状態に違いがあることを知っておきましょう。

分譲住宅とは。建売住宅や注文住宅との違い

分譲地を検討する中で、聞くことの多い「分譲住宅」。ここでは、分譲住宅の意味とともに、戸建て住宅の種類である「建売住宅」や「注文住宅」との違いを解説します。

分譲住宅の概要

不動産会社やハウスメーカーが買い取った分譲地に、複数の家を建て販売している住宅を「分譲住宅」と言います。分譲住宅は、土地と建物をセットで購入でき、間取りやデザインがある程度決まっていることが特徴です。タイミングによっては、建築された状態で販売されていることがあるため、完成した住宅を実際に見てから購入することもできます。

【関連記事】分譲住宅のメリットとデメリット。購入するときに知っておきたいこと

建売住宅とは

建売住宅とは、不動産会社やハウスメーカーが購入した土地に家を建築し、土地と家をセットで販売されている物件のことです。土地は、分譲地のほかに宅地に建築されていることがあるため、分譲住宅とは異なり単独で販売されるケースもあるでしょう。

しかし、近年では「土地と建物をセットで販売する」という観点から、分譲住宅とほぼ同じ意味合いで使われることが多いです。

【関連記事】建売住宅とは？購入のメリットや注文住宅・分譲住宅との違いを比較

注文住宅とは

注文住宅とは、工法や間取り、設備や内装に至るまで全てを、自分で決めて建築できる住宅のことです。宅地や分譲地のどちらに建築した場合でも、一から全て決めるオーダーメイドの住宅であれば注文住宅と呼ばれます。

分譲住宅と異なり、土地と建物がセットではないため、土地を持っていない場合には土地探しから始める必要があるでしょう。

【関連記事】注文住宅を新築するメリット・デメリット。建売住宅との違いとは

分譲地のメリット

分譲地には、単独の宅地にはないメリットがあります。ここでは分譲地を購入する3つのメリットを紹介します。

【メリット1】品質の良い土地を手頃な価格で購入できる

分譲地は不動産会社などが広い土地を購入し、まとめて区画整理して販売することで、開発コストを大幅に抑えることが可能です。そのため、買い手は整備された質のよい土地を手ごろな価格で手に入れることができるのは大きなメリットでしょう。

また、自分で宅地を購入した場合には、土地価格とは別に付帯工事など追加費用が上乗せされるケースが一般的ですが、分譲地の場合には追加料金が上乗せされることはほとんどありません。そのため、土地にかかる費用の見通しが立てやすいのも嬉しいポイントです。

【メリット2】インフラが整備されている

分譲地は、販売されている段階であらかじめインフラが整っていることがほとんどです。水道・ガス・電線といったライフラインの引き込み工事の必要がないため、追加の工事費用の心配がありません。すぐに家の基礎工事に入れるため、工期が短くなるという利点もあります。

【メリット3】利便性がよく、住みやすい

分譲地には、区画整理の段階で地域の街づくりが計画されていることもあります。分譲地内に公園やゴミステーションが整備されているなど利便性が高く、住人以外の車が通ることはほぼないので、安全性が高いのも魅力です。大規模な分譲地では近くに商業施設があったり周囲の道路も新しくつくられたりするので、住みやすいことも嬉しいポイントではないでしょうか。

分譲地のデメリット

分譲地にはデメリットもあります。分譲地を検討する際に注意したほうがよい点を挙げます。

【デメリット1】自由に土地の広さを決められない

分譲地は区画整理され境界も決まっているため、自分で土地の広さを選ぶことはできません。希望の広さの区画が販売されておらず、希望の間取りや景観を楽しむ生活は難しい場合があります。希望する間取りがある場合は、理想の家をつくれる広さがあるのか確認しましょう。

【関連記事】分譲地は2区画購入できる！メリット・デメリットや購入時の注意点

【デメリット2】人間関係でトラブルが起きるケースがある

分譲地は同じような世帯の購入が多く親睦が深まりやすい反面、近隣とのコミュニティには注意が必要です。人によっては距離感の近さに疲れてしまったり、トラブルが起きても人間関係を考えて我慢したりしなければならないケースも考えられます。

特に新しい分譲地では、同時期に建築する場合が多いため、引っ越した後でないと近所にどのような方が住んでいるのか情報がわからないといったこともあるでしょう。

分譲地で失敗しないために知っておきたい注意点

分譲地の購入で失敗しないためにはどのような点に気を付ければよいか、注意点を紹介します。

分譲地は人気が高いため情報収集はこまめに行う

人気エリアの分譲地では、情報が公開されたタイミングであっという間に購入されてしまうケースがあります。そのため、分譲地の購入を検討する場合は、こまめな情報収集が重要となります。不動産会社であれば、これから分譲される予定の土地である「分譲予定地」の情報を教えてくれる場合もあるでしょう。

情報を早めに入手できれば、希望の条件に合わせて複数の区画から選べます。複数の不動産会社を訪問し、分譲地の情報が入ったときには連絡をもらえるように手続きをしておきましょう。

建築条件付きの場合、自由に施工会社を選べない

分譲地には、建物の施工会社の指定がある「建築条件付き土地」の場合があります。家づくりにこだわりがあって施工会社がすでに決まっている方は、建築条件が付いていない土地を選ぶようにしましょう。

区画を選ぶ際は道路の位置に注意する

分譲地は住宅が密集するため、どの区画を選ぶのかが生活の質を左右します。区画によって、道路に接する方角が違うため、間取りのとりかたや日当たりなどが変わってくるのです。東西南北のそれぞれに特徴があるので、道路の位置を意識しながら建物ができた後をイメージしましょう。日当たりが良い区画や角地は人気があるので、早めに検討することも大切です。

また、分譲地によっては旗竿地といった「竿につけた旗」のような形状をしている土地もあります。土地価格が他の区画より安い一方で、採光や風通しを確保するのが難しいといった特徴があります。土地選びでは、道路に接する方角とともに土地の形状に応じたメリット・デメリットを把握することも重要でしょう。

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